家賃収入で節税!? 減価償却とはなに?


不動産経営において税金は切っても切り離せない大事な項目です。
いかに税金を安く抑えるかで今後のお金の流れが変わってくると言っても過言ではありません。今回はこの減価償却について詳しく見て行きましょう。


◆減価償却とは?
減価償却と言うのは簡単に言うと劣化した部分のお金と思ってもらうといいでしょう。
ですからこの減価償却は土地と建物で言うと建物にしか適応されません。
土地は劣化しませんからね。
ちなみに仕組みとしては物(建物や室内の家具家電・細かく言えば車にもあります)には耐用年数と言う物が決められています。
要は法律で決められた寿命のようなものです。
そしてその寿命は物によって変わります。
例えば今回のように不動産のお話でいくと建物にも寿命があり、そしてその中でも更に構造の違いによっても寿命が変わってきます。
この構造は木造とかコンクリート造というくくりで分かれており、寿命としては、鉄筋コンクリートが47年、重量鉄骨が34年、木造が22年となっています。
これを式にしてみると、新規購入時は1億円として鉄筋コンクリートの償却率は47年で0.022となりますので、
1億円×償却率0.022(47年)=年間220万円
という計算になります。
年間220万円が47年間に渡り節税できるという計算になりますね。


◆家賃収入で節税はできるの?
タイトルから言うと家賃収入が減価償却できるみたいになってしまいましたが、要は家賃収入を得てそのお金で新たに設備投資などをすれば減価償却が出来ると言う事になります。
ですから、不動産経営で得た家賃収入でまた別の物件を購入し、その購入した物件を減価償却していくというのが本来の話の主旨と言ってもいいでしょう。


◆減価償却は大きければいいというわけではない?
この一見お得とも言える減価償却ですが意外な落とし穴もあります。
減価償却費は大きければ大きいほど良いと思われがちですが実は違います。
節税は上手くできていても思わぬところに落とし穴があるのです。
それは物件を売却した時です。
売却する際に薄価と言う言葉が出てきます。この薄価はその物件の帳簿上の金額であり不動産の価値とはまた別のものです。
この薄価を差し引く事で売却益を計算します。
減価償却費の金額が大きいほど薄価が少なくなり売却益が出やすくなります。
しかし、これは長期譲渡か短期譲渡かで大きく変わってきます。
万が一短期譲渡期間で売却しようと最初から考えている場合は税金を多く払わなければいけなくなるのでオススメはできません。
あくまでも5年以上保有することを前提にどんどん減価償却していきましょう!