マンション売却について!消費税と按分方法とは?


マンションを売却する際に、土地と建物の区別がされていない事があります。
この際に一括で譲渡する時に、それらの代金はどのようにすればいいのでしょうか?
今回はこの土地・建物の按分についてお話していきましょう。


◆按分する上での問題とは
そもそもこのような問題は、土地が非課税で建物は課税でないといけないという根本的なルールがあるところから始まります。
売主さんからすれば、非課税となる土地の割合が高くなったほうが収める消費税額は低くなります。
逆に買主側からすれば、建物の割合の方が高い方が、控除額が増すので建物の割合が高い方を望みます。
このような問題があるからこそ、按分する上で計算方法を採用し算出する事が認められている、とも言われているのです。
次にこのマンション売却の際の、土地と建物の一括譲渡する時の計算方法について、見て行きましょう。


◆譲渡の割合は確認しておこう
土地と建物の譲渡代金の割合が問題になる事になるのは、売主と買主の考え方の違いから発生するというのは先ほども少しお話させて頂きました。
売主は、土地や建物を一括譲渡する際は、消費税の事を念頭においています。
そして建物の代金よりも、土地代の割合が高くなることを望んでいます。
それに対して買主は逆で、建物の割合が高くなることを望むわけです。
とは言うものの、建物は徐々に資産が減っていくので当然減価償却という形になり、毎年の収入から経費として計上する事が出来ます。
つまり所得税を減らすことが出来るのです。
その一方では土地については資産が減るわけではない為減価償却の対象になりません。
その為通常の資産として保有していくしかないのです。
これ等が原因でそれぞれが高くなるように望んでしまうわけなのです。
ただし、これはあくまでも不動産会社や法人である売主さんとの売買の話になったときです。
個人での売買では消費税は発生しません。
ということは売主と買主が争う事はないということになりますね。


◆国が推奨する按分方法とは?
ちなみにこの状況において国が推奨している方法があります。
①譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率
②相続税評価額や固定資産税額を基にした按分
③土地、建物の減価を基にした按分
この3つです。

この3つの方法を基準に合理的に区分していく事を推奨しています。
あとは契約書の金額に基づいた按分の方法もあります。
正直これが一番後腐れのない簡単でいい方法ですが、契約書に代金が記載されていない事もある為、全ての売買契約で利用することは難しいでしょう。
このように一括譲渡の際の按分問題は結構デリケートです。
売主と買主でしっかり考えて方法を決めていくのが、トラブルにならずに良いでしょう!