不動産の家賃収入における居住用と非居住用の課税区分


あなたは不動産を運用しています。居住用ならばマンションの一室、営利用ならばオフィスの一室をそれぞれ運用していることでしょう。ですが、これらに共通する事は家賃収入が無ければ意味はありません。しかし、課税区分となるとどうでしょうか?

■居住用と非居住用の違い

さて、家賃収入を得るという意味では居住目的と営利目的それぞれ共通していることは先に触れましたが、具体的な違いとはいったい何なのでしょうか?  ◎居住用の課税区分 マンションやアパートの一室となると、居住用として第三者に貸し出す事を目的としていますから、この場合の課税区分は非課税取引とみなされてしまいます。何故非課税としてみなされるのか釈然としません。 消費税法により、居住目的で第三者に部屋を貸す際、その人から家賃として支払をもらいますが、その家賃に消費税は対象外とされています。そのほか管理料を徴収している場合も非課税として扱われます。また貸し出す際に発生する初期費用の敷金と礼金、共益費は非課税となります。しかし、光熱費として徴収する場合は課税対象となるので要注意です。 ◎非居住用としての課税区分 「なんで事務所の家賃に消費税がかかるんだ!」と、居住用と比べて非居住用に税金がかかるのは不公平じゃないかと疑問をお持ちでしょう。確かに居住用は前述のとおり非課税です。なぜ、非居住用は税金がかかるのでしょうか。 事業をする事を目的としていますので、この時点で営利目的として扱われます。なので、消費税の対象となります。仕事をして利益を上げることを前提としていますので、消費税を納めなければならないのは当然のことです。しかしここでも保証金や敷金に関しては非課税となります。 以上で、居住用と非居住用の課税区分についてまとめましたが、住むと仕事と、それぞれの用途で課税区分の線引きがされています。かつては家賃でも消費税を徴収しましたが、平成3(1991)年に課税区分が見直され、居住用については非課税となり今に至ります。

■確定申告のときは・・・

居住・非居住問わず不動産運用をしている以上、家賃は収入として入ってきますので確定申告の対象となります。その収入に応じた金額を計算してから申告することにはなりますが。その流れについては、以下の通りです。 ①まずは必要書類から ●税務署に提出するもの 不動産所得用所得税青色申告決算書と確定申告書B ●必要書類 ・源泉徴収票(会社から取得) ・不動産売買契約書と売渡精算書と譲渡対価証明書と家賃送金明細書と賃貸借契約書(以上、不動産会社から取得) ・管理費などが明記されている書類(通帳) ・投資用ローン明細書(ローン会社から取得) ・取得税納付書(自治体から取得する) これらの書類を用意しなければなりません。 ②不動産収支内訳書の作成 この1年間における家賃収入と費用を記載してから利益を計算しておきます。この計算データを記入しておかなければ、後々大変なことになります。なお、記載は手書きで行ってもかまいません。 ③確定申告書Bの作成 この申告書は二枚構成となっており、税務署に提出するのに必要となります。二枚とも書かなければなりませんが、慣れてしまえばまず問題はありません。 ④記入した書類は提出! 確定申告書Bと青色申告決算書を税務署に提出しましょう。提出先はお住いの自治体の税務署に出しておきます。そして、すでに計算した税額については金融機関や郵便局から納付しておきます。これで確定申告は完了です。お疲れ様でした。 確定申告をするとき、最初は複雑すぎてわかりにくいと悩む方もいらっしゃいますが、毎年2月恒例ですので、そんなに難しく考えなくてもよいかと思います。困ったことがあれば税理士の方などに相談してみるのも一つの手だと思います。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には「日本不動産」までご一報ください。