家賃収入1000万円を超えると消費税区分?!


大家さんは居住用か非居住用のいずれかの物件を運用しています。入居している方から家賃を徴収するのは当然のことであり、不動産を運用するにあたって欠かす事が出来ない項目です。消費税区分はどのあたりになるのかについてお話しします。

■居住用と消費税区分

第三者に住んでもらう事が目的ですので、基本的に消費税はかかりません。消費税が導入された平成元(1989)年の時点では、入居用だろうがお構いなしに消費税を徴収しました。しかし、平成3(1991)年には、入居用の物件に関する消費税の適用が見直され、入居用は非課税となりました。 居住用は家賃支払いの時には消費税がかからないのはそのためです。しかし、消費税がかからないからといって、駐車場代や礼金、光熱費や更新料に関しては、居住用でも消費税が適用されます。 ◎ただし例外がある 居住用は礼金などの費用を除いき、消費税は適用されません。しかし、これから紹介する物件については、消費税が適用されてしまいますので、いくら居住用だからといっても、例外があることを肝に銘じておいてください。 まずは、ウィークリーマンションです。日本の法律では不動産は入居してから1か月以上経過していることが定義されますので、ウィークリーマンションはその適用外とされるからです。この場合は旅館業になりますので、消費税は当然適用されます。 次に、店舗併設型の住宅です。お店と併設しているのですから、半分は業務用として使っていることになりますのでその分の消費税は適用されます。お店をやる方にとって、店舗併設住宅は消費税がかかるものだと認識してください。 最後に借り上げ住宅です。つまり、社宅として使っていることを前提としていますので、不動産会社から別の企業へ貸し、従業員へまた貸しをすることになります。この時点では営業行為になりますので、家賃収入をする際には気を付けておきたいところです。

■家賃収入1000万円を超えると…

不動産運用当初の家賃総額が1000万円に至らない際には、消費税の課税対象とはなりませんが、1000万円を超えた場合その時点で課税対象なり、2年後に消費税が適用されます。 ◎簡易課税制度(=課税売上高が、5000万円以下の場合中小事業者の手間を緩和するための制度) ・計算式 (課税売上高×8%(消費税))-(課税売上高×50%×8%(消費税))=納税額 この数式の50%は、みなし仕入れ率であり定められた事業に対する仕入れ率が、売上高にどのくらい占めるのかの割合の数値です。不動産は50%となりますが、それ以外の業種では大きく異なります。 簡易課税制度は誰でも適用されるのではなく、税務署へ簡易課税制度選択届出書を提出しなければなりません。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には「日本不動産」までご一報ください。