不動産売却とローン完済について


ローンの残っている不動産を売却する時には、売却と同時にローンを完済しなければなりません。家の住み替え、海外転勤、離婚など、ローンが残っている不動産を売却する必要がある時にどのような方法があるかをお話しましょう。

■ローン残高のある不動産売却&返済パターン


『売却額で精算する』
ローンは売却と同時に完済しなければなりません。売却額がローン残高より大きくなれば、売却したお金で精算できます。ローン利用の場合は、抵当権がついていますから、売りに出すときには、融資を受けている金融機関に届け出て、了解を得る必要があります。
ざっくりとした流れは、「査定⇒銀行に連絡・交渉⇒売却できたら精算」。媒介の場合は、購入者を探してもらって売買契約ですが、直接買い取りなら、すぐに交渉出来てスピーディーです。

『査定を受け不足分を預貯金で準備』
売却額の査定を受け、不足分を預貯金で準備します。もちろん、融資を受けている金融機関へ事前に申し出て了解を取った上で、売却の時に精算します。

『住み替えローンにまとめる』
住み替えの場合には、住み替え対応のローンを組み直す方法が使えます。売却額とローン残高の差額を、新しいローンに加えて返済を続けます。ローン支払い額が高額になる可能性がある事と、ローンが残ったまま、住替えローンの審査を受けることになるので、審査が厳しくなる可能性があります。

『任意売却・競売』
ローンの支払いができなくなって売却を選ぶ場合には、融資を受けている金融機関に交渉して、任意売却や競売と言った方法があります。売却額で足りない部分については、返済方法を協議して返済します。いよいよ厳しい状況の場合には、自己破産手続きなどで対処することになるでしょう。

■不動産売却をどのように進めるか


不動産を売却しなければならない事情にもよりますが…
・とにかくできるだけ高額で売却できる相手に売ること。
・スピード感のある取引ができる相手を選ぶ。
・いろいろなパターンの売買、ローン手続きに慣れた業者を選ぶ。
売却相手を競合させ、高値で買ってくれる相手を探す方法もありますが、タイミングと価格設定の交渉が重要です。
値引きに応じない強気な態度が原因で、買い手が決まらない場合もあります。
買い取り業者に直接買い取ってもらう方式なら、募集をかけたり、ローン審査を途中で待ったりするタイムロスが無く、価格の直接交渉できるので、売却が早く進むでしょう。