不動産売却で赤字を確定申告して還付できる?


不動産売却で赤字が出たとき、給与所得の税金からの還付は受けられるのでしょうか?マイホームを売って赤字が出た場合の特例として認められる制度があり、確定申告することで還付が期待できます。マイホームを売ったときの損失に対する特例についてお話しましょう。

■マイホームを売ったときの赤字への特例


マイホームを買い替えの時に、「元の家の売却損を確定申告したら、還付金がもらえた!」という話を耳にしたことはありませんか?
平成29年12月31日までに売却を行った場合の特例措置として、マイホームなど特定の要件に当てはまる不動産の買い替えで行った売却に赤字が出た場合、確定申告すると税金の還付が受けられるのです。
原則的には、不動産の赤字は、不動産所得の範囲でしか損益通算出来ない仕組みになっています。
ところが、この特例を使うと、赤字分を給与所得分から損益通算でき、税金が安くなるので還付金が発生します。ちょっとしたボーナスになるケースも珍しくありません。

(参考)居住用財産の譲渡に係る特例について 
https://www.mlit.go.jp/common/001127537.pdf

(参考)No.3370 マイホームを買換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3370.htm

■赤字が大きいほど還付も大きい


(例)5,000万円で購入したマイホームを3,000万円で売却。減価償却が300万円、譲渡費用(仲介料等)80万円だった場合。

○ 3,000万円-(5,000万円-300万円)-80万円=-2,380万円
この年の給与所得が800万円だったとすると…
800万円-2,380万円=-1,580万円⇒1,580万円の赤字⇒給与所得の課税分が還付されます。

給与所得にかかる税金をどれくらい納めているかにもよりますが、年収を上回る赤字が出た場合には、その年の税金がタダになってしまうという、とても節税効果が大きい特例です。
また、3年繰り越して損益通算が使えますから、赤字が年収の2倍以上に達する場合は、1、2年目は給与所得分の課税がまるまる還付、3年目は、残りの赤字控除分の課税額になるでしょう。
平成29年も残すところわずかですから、特例を利用したい場合には急いだほうが良いでしょう。

■住宅の売却、取得をしたら確定申告!


マイホームの売却にかかわる特例についてお話してきましたが、住宅の売却、取得をしたあとは、確定申告でお得になるかも…とおぼえていたほうが良いでしょう。
住宅の購入で、新たにローンを組んだ場合には、ローン残高に応じて10年間控除が受けられる制度もあります。
購入住宅が中古住宅の場合でも使える制度で、初年度に確定申告の必要があります。
こちらは、平成33年12月31日までの特例となっています。

(参考)No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1214.htm