不動産の売却について!簿価で売る事はいい事なのか?


会計処理をしていく上で薄価というものがあります。
これは不動産でも当然使われている言葉であり、その意味は帳簿に記載されている資産などの価格の事を言います。
今回はこの簿価についてお話していきましょう。

 

◆薄価とは?


不動産での場合を見て行くと、「薄価」は例えば不動産を購入し手に入れた時点での金額の事であり、そこから月日が経つ程に減少していくようになります。
ちなみに購入する際の金額は時価と言います。
不動産売買の金額は基本時価です。
ですが一点注意しておかなければいけない部分があります。
例えば薄価5000万円の物件を時価6000万円で売るAさんと、薄価6000万円の物件を時価6000万円で売るBさんでは、どっちが儲かっていると思いますか?
これはもちろん、見て頂いてもわかる通りAさんの方が1000万円の利益を出しているわけですから当然儲かっているでしょう。
Bさんは利益0円です。
しかし、不動産投資の場合ここに1つの落とし穴があるのです。
それは売却時の税金です。

 

◆課税は重要


仮にAさんとBさんに売却時に残債があった場合、どうなるのでしょうか?
例えば、ローンの残高が6000万円とした場合(AもBも)、一括返済をすると利益が出ているAさんは税金が発生してしまうため、税金を支払わなければいけなくなってしまいます。
法人税は約40%と言われていますから実に400万円は税金でも持っていかれてしまうのです。
一方Bさんは購入金額も売却金額も差額はありませんので課税はありません。
これが更にローン残高が5000万円だった場合はどうなるのでしょうか?
この場合はAさんは相変わらず損をすることになるわけですが、Bさんはどうなのでしょうか?
表向きは利益がでていないので当然課税はありません。
しかしローンを完済したBさんには、その差額で1000万円が残る事になります。
これを考えると、一概に利益が出た方が良いとは言えなくなってしまうのです。
そして不動産投資は最初からお伝えしている通り薄価です。
薄価は年々減少していくと言いましたが、これを減価償却と言います。建物に関しては月日が経つ程経年劣化していきますが、そうするとどんどん価値が下がっていくのです。
この薄価は、物件購入時に支払った金額から毎年の減価償却費の累計を差し引いたものとなる事はしっかり理解しておきましょう。

 

◆最後に


不動産で建物価格が高ければ高いほど、減価償却の際の節税は大いに期待できるでしょう。
しかしその反面、薄価も減ってしまう事は十分に注意しておかなければいけませんね。