不動産を売却した時には譲渡所得と所得税の申告はすべきなのか


不動産を売却した場合の税金の取り扱いについてどうするべきなのかを、計算方法や申告について詳しく紹介していきましょう。

■不動産の売却には売却益と売却損がある

不動産を売却して利益が出た場合には、税金がかかります。これを譲渡所得と言います。譲渡所得のプラスが出た分に対して課税することになり、所得税や住民税の支払いとなります。しかし、譲渡所得は、購入した時よりも売却時にはマイナスする事が多いのです。それによって、譲渡所得の売却損は課税されないことになり、所得税や住民税は対象外となるのです。 ◎「譲渡所得の計算」は 譲渡所得=不動産の売却価格-(不動産の購入金額+購入時の諸費用+売却時の諸費用) ※居住用の特別控除は条件によって3000万円の控除を受けることができます。 ◎建物には減価償却の対応が必要 建物の築年数によって資産価値が異なってきますが、この年数の経過による価値の事を「減価償却」と言います。 構造物によって耐用年数が決まっています。 RC(鉄筋コンクリート)=47年 重量鉄骨=34年 木造建築=22年 「減価償却の計算の例は」 5000万円の購入物件が「売却時点」までに2000万円の減価償却した場合は残り3000万円が建物の価値となります。それを「4000万円」で売却した場合は「1000万円」の利益となります。この利益に税金(所得税や住民税)がかかることになります。 ◎不動産の保有期間によって税率が異なる ①長期譲渡所得税は15%と住民税5%+復興支援税2.1%となります。 ※所有期間が10年を超えた場合の特例として6000万円以下については、所得税率が10%になり、住民税は4%となります。 ②短期譲渡所得税は30%と住民税9%+復興支援税2.1%となります。 短期譲渡所得とは、不動産の所有期間が5年以内で売却することです。短期での売却は税金が高めになっています。これは、売却目的の不動産投資に対してきびしく、マイホーム目的の所有に対して税金を安く設定しているのです。

■所得税と住民税の支払う時期とは

所得税の申告は不動産売却の翌年の3月15日までに確定申告をして所得税を支払います。住民税につきましては、その後の6月からの支払いとなっています。時期が3か月ほどずれているので注意が必要です。

■特定の不動産売却に限り売却損の節税ができる

「特定の居住用財産」を譲渡した場合に損失が出た場合には「繰越控除の特例」が通算3年間受けることが出来る。 ◎「特定の居住用財産」の条件とは ・平成31年12月31日までの譲渡である。譲渡の年の1月1日までの所有期間が5年以上である。本人が住んでいる住宅である。(又は個人用の住宅でなくなった日から3年以内の譲渡)など。今年の1月1日の時点で6年目を超えるマイホームの売却が対象となります。(譲渡損失が出た場合に限る)確定申告を受けることにより「繰越控除の特例」が受けられます。合計所得が3000万円以下の場合の「買い替え」「売却」の繰越控除があります。 動産を売却した時にはプラスの場合には譲渡価格に所得税と住民税の支払いが必要になります。マイナスの場合は申告の必要はないのですが特定の条件を満たす事によって「繰越控除の特例」が受ける場合には確定申告が必要です。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には「株式会社日本不動産」までご一報願います。