不動産の売却益の税金の求め方と減価償却


前回も不動産の売却の税金について説明しましたが、前回のおさらいと、減価償却の計算について踏み込んでいきたいと思います。

■不動産の売却益は、譲渡所得税と住民税の支払い

不動産を売却した場合にはプラスになった場合に所得の申告をする必要があります。譲渡所得は「売却価格」から「購入した金額+諸費用」が基本の計算ですが、建築物には「減価償却」というものがあり譲渡所得の計算から差し引かなければなりません。 ◎不動産の保有期間によって税率が異なる ①長期譲渡所得税は15%と住民税5%+復興支援税2.1%となります。 ※所有期間が10年を超えた場合の特例として6000万円以下については、所得税率が10%になり、住民税は4%となります。 ②短期譲渡所得税は30%と住民税9%+復興支援税2.1%となります。 ※不動産売却の譲渡所得がマイナスの場合には特例を除いて申告の必要はありません。

■減価償却の求め方

建物の築年数によって資産価値が異なってきますが、この年数の経過による価値の事を「減価償却」と言います。 <構造物によって耐用年数が決まっています。> RC(鉄筋コンクリート)=47年 重量鉄骨=34年 木造建築=22年 「減価償却」の求め方は「建築物の年数による目減りした価値」を差し引くことによって求められます。この場合、土地は対象外なので分けて計算する方がわかりやすいでしょう。 「購入価格」から「建築物の年数による目減りした価値」となります。築年数が多ければ価格の差は大きくなりますので必ず減価償却を行ってください。 「減価償却」=「建物の購入(建築)価格」×0.9×「法定耐用年数の1.5倍の償却率」×「経過年数」 ※経過年数においては、6ヵ月以上は1年として、6ヵ月未満は切り捨てとなります。 ①「鉄骨鉄筋コンクリート」の場合 法定耐用年数=47年、47×1.5=70、諸客率=0.015 ②「金属造で骨格が4mmを超える」 法定耐用年数=34年、34×1.5=51、諸客率=0.02 ③「金属造で骨格が3mmを超え4mm以下」 法定耐用年数=27年、27×1.5=40、諸客率=0.025 ④「金属造で骨格が3mm以下」 法定耐用年数=19年、19×1.5=28、諸客率=0.036 ⑤「木造または合成樹脂」 法定耐用年数=22年、22×1.5=33、諸客率=0.031 ⑥「木造モルタル造」 法定耐用年数=20年、20×1.5=30、諸客率=0.034 ◎「具体的な減価償却」 新築の購入値段が5,000万円の木造建築を10年後に売却した場合の計算は 減価償却の求め方は=5,000万円×0.9×0.031×10年=1,395万円となり 取得費の求め方は=購入価格5,000万円-1,395万円=3,605万円になります。 譲渡所得= 譲渡価格(売却価格+固定資産税清算金)-取得費(購入額-減価償却)-諸費用(手数料等) 課税譲渡所得=譲渡所得-「特別控除」(特定の条件を有する場合のみ) ◎譲渡所得の「特例」 マイホーム(居住用財産)と空き家に関する特例とは ①居住用財産の3,000万円特別控除 ②居住用財産売却の軽減税率の特例 ③居住用財産の買い替え特例 ④空き家に係る譲渡取得の特別控除 ◎固定資産税の清算金とは 1月1日(又は4月1日=関西の場合)の1年間の固定資産税や都市計画税を日割りや月割りで売主と買主で分配する方法です。 不動産の売却益における税金と減価償却の計算について紹介しました。売却益にはプラスの時に申告の必要があるという事です。減価償却の計算では築年数や建築構造がポイントになります。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には「日本不動産」までご一報ください。