不動産を売却したときの確定申告~利益がプラス又はマイナスの場合~


不動産を売却したとき、利益が出る人やマイナスの人がいるかと思います。そんな時、確定申告は必要になるのでしょうか?見ていきましょう。

■確定申告が必要な人と不要な人

◎必要な人→所得が発生した人 不動産を売ったときに確定申告が必要な人とは所得が出た人です。 ※所得が発生するのは課税譲渡所得がプラスになる人です。 例えば、4,000万円で買った不動産が、4,500万円に値上がりした場合を考えましょう。 4,000万円で買った不動産は先ほどと同じように減価償却費が300万円の場合、取得費が3,700万円だとします。また、譲渡費用が仲介手数料のみの場合、仲介手数料は4,500万円×3%+6万円=141万円となります。この場合、課税譲渡所得は以下のようになります。 [課税譲渡所得]=4,500万円 – 3,700万円 – 141万円 = 659万円 > 0 よって、この場合では、所得が発生したとなり、所得税が発生します。そのため、確定申告をしなければなりません。ただし、所得税は課税譲渡所得に対して税率がかかります。 上の例だと、「659万円×税率」となります。 ◎不要な人→所得がマイナスの人 確定申告が要らない人は、課税譲渡所得がマイナスの人となります。課税所得がマイナスの人は、所得が発生していないとなりますので、売却による所得税も出ません。確定申告が要らない人は、以下のような課税譲渡所得がマイナスの人になります。 [課税譲渡所得] = [譲渡価額] – [取得費] – [譲渡費用] = 3,000万円 – 3,700万円 – 96万円 = ▲796万円 この場合、3,000万円のキャッシュが入ってきますが、所得は発生しないので、税金も発生しません。 「3,000万円 – 96万円 = 2,904万円」が残る形となります。確定申告も不要です。

■確定申告をするべき2つの条件

所得のプラス、マイナスに関わらず、確定申告をした方が良い人がいます。 ◎3,000万円の特別控除でマイナスになる人 ◎特別控除をしなくてもマイナスになる人 の2パターンの人です。

■まとめ

確定申告をする人は、基本的に所得がプラスの人ですが、条件によっては、利益がマイナスでも確定申告をしたほうが良いでしょう。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には「日本不動産」までご一報ください。