不動産の売却益は節税できるのか



不動産の売却益とは、不動産を売った場合の利益ですが、利益があるのに節税する方法はあるのでしょうか。確定申告において、不動産の売却益が節税できる方法について紹介していきましょう。

不動産の売却益と計算の仕方

不動産を売却した場合の所得の事を、譲渡所得といいます。所得の分類では、分離課税に属するので、単独で税金の計算をしなければなりません。不動産の税金の計算方法を紹介します。 1.「不動産の売却益の求め方」=売却価格-(取得費+諸経費)-特別控除 2.「譲渡所得税の求め方」=不動産売却益×(所得税率+住民税率) 計算を簡単に表した式ですが、「取得費」や「諸経費」の中でもそれぞれ必要な計算が含まれます。

取得費に含まれる内容とは

・「購入代金」 ・新築して手にした場合の「建築費用」 ・購入した時の「仲介手数料」 ・「不動産取得税(不動産の購入時に発生する税金)」 ・「登記費用(登録免許税や司法書士への報酬金)」 ・住宅ローンが残っている場合には、「住宅ローン保証料(ローンの返済不能の際に保証会社に代わりに返済してもらうための代金)」「減価償却費」などが「取得費」になります。

「取得費の求め方」

1.「実額法」は、「取得にかかった費用の総額」-「減価償却費」で求めます。 2.「概算法」は、取得費用がわからない場合の計算式です。「売却金額×5%」で求めます。

減価償却費の求め方

建物の場合には、使用した年数に応じて実際の価値を導きます。これを、減価償却といいます。 1.「建物の購入価格」を契約書で調べます。 2.耐用年数の計算によって年数に応じた値を求めます。耐用年数とは、建物の建築素材によって国が決めた築年数と割合で求めるものです。 ・法定の耐用年数を全て経過した場合は、「法定耐用年数×0.2(端数切り捨て)」で計算します。 ・耐用年数を全て経過していない場合にが、「(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て)」で計算します。 3.償却率の計算によって、年数の割合を求めます。償却率は、国税庁の償却率によって定めているので、ホームページにて確認してください。 4.減価償却費=建物の購入価格×償却率

諸経費に含まれる内容

諸経費には、不動産を売却する為にかかった費用です。「売却時の仲介手数料」や「印紙税」、登記費用(登録免許税や司法書士への報酬金)に含む代金や、「測量費用」「立ち退き費用」「取り壊し費用」「リフォーム代」などが含まれます。

税金を安くする「特別控除」

「特別控除」は条件を満たす事で、不動産の「売却益」から差し引く事で税金を安くできるのです。一番わかり易いのは、マイホームの売却では、最大3000万円の控除が可能です。 1.公共事業の為の土地・建物の売却:5,000万円 2.住居用の土地・建物の売却:3,000万円 3.特定土地区画整理事業の為の土地の売却:2,000万円 4.特定住宅造成事業の為の土地の売却:1,000万円 5.農地保有の合理化の為の土地の売却:800万円

不動産の所有期間によって税金が安くなる

不動産の所有期間は5年以内の「短期所有」と5年を超える「長期所有」で税率が異なります。長く所有した方が税金を安くできるのです。 ・「短期所有」の税率=所得税30.63%+住民税9%=39.63% ・「長期所有」の税率=所得税15.315%+住民税5%=20.315% ※2037年までは、復興特別所得税として2.1%を含みます。

不動産譲渡所得税の税率の軽減措置

所有期間が10年以上の場合は、税率の軽減措置が適用できます。 ・不動産売却益の6,000万円までの部分:10% ・不動産売却益の6,000万円を超える部分:15%

マイホームの買い替えで税金が安くなる

「元の家の売却した値段」から「転居先の購入費用」を差し引いて、「不動産所得税率」を掛けた分が、税金の安くなる部分になります。利用条件としては、住居期間が10年以上である事と、元の家の売却から3年以内に転居先の家を購入している事、売却価格が1億円以下である事です。

住宅ローンが残っている方が利用できる所得控除

1.「購入価格-売却価格」に所得税率を掛けた金額が、売却した年から3年間に渡って控除ができます。 2.マイホームを買い替えたためにローンが残った場合の控除 「新居の購入価格-旧不動産の売却価格」を一般所得の控除として利用できます。 ※利用条件は、売却した不動産の所有期間については、5年を超えている長期である事と、控除の合計の限度額が、3,000万円以下に限ります。

まとめ

不動産売却益とは、利益の数字です。マイナスの場合には、基本的に所得の申告が必要ありません。利益が出た場合の税金を安くする方法を理解しておけば節税の役に立つのです。 東京都浅草近辺で不動産の売買をお考えの方は、株式会社日本不動産へご相談ください。お客様の立場に立って、お取引の成立までサポートさせていただきます。