家賃収入による利回りのあれこれ



家賃収入の利回りと何となく耳にしますが、「どういうものかは分からない」という方もいるのではないでしょうか。今回はその「利回り」について、どのようなものかみていきましょう。

「利回り」とは

ざっくりというと、投資(支出)したお金に対して儲け(利益)の割合のことをいいます。 〇「表面利回り」 〇「実質利回り」 〇「想定利回り」 があります。

「表面利回り」

「表面利回り」(グロス利回り)は、「年間の家賃収入」を「不動産購入金額」で割ったものをいいます。物件情報などに掲載されていることが多いです。 (※満室での想定となっています。利益を表す数字ではないので注意が必要です。)  算式はつぎのように出します。 ・「表面利回り」 = 「年間家賃の収入」 ÷ 「物件の購入金額」 × 100 例えば、単純に物件が1億円、家賃が5万円、部屋が10室の利回りは ・5万 × 10室=50万円(月収) × 12か月 = 600万円(年収) 600万円 ÷ 1億円 = 0.060  0.060 × 100 = 6.0%  利回りは6%です。

「実質利回り」

「実質利回り」(ネット利回り)は、家賃収入から「火災保険」、「建物管理費」、「賃貸管理費」、 「修繕費」、「固定資産税」を差引いた金額を「不動産購入金額」で割ったものです。管理費や税金などを差引いて計算するので、正確な儲け(利益)を判断することができます。 算式はつぎのように出します。 〇「実質利回り」 = (「年収入」 - 「年支出」) ÷ 「購入金額」

「想定利回り」

「想定利回り」は、満室を想定した年収入を「物件購入金額」で割ったものです。これも、物件情報などに掲載されていることが多いようです。収入の基準も物件最高額で判断されることが多いのです。算式はつぎのように出します。 〇「想定利回り」 = 「年収入」 ÷ 「購入金額」

「インカムゲイン」と「キャピタルゲイン」

・「インカムゲイン」とは、不動産投資の場合 「毎月の家賃収入」のことをいいます。 ・「キャピタルゲイン」とは、物件を売った場合に購入した金額よりも高く売れた場合の儲け(利益)のことをいいます。(差額) 不動産の収入は「インカムゲイン」になりますので、毎月の家賃収入が、見込める物件かが大切になります。

家賃収入が得られる条件

家賃収入を得るためには 〇入居者に長く住んでもらうこと 〇空室の期間がないこと などのほかに、その地域(エリア)も重要となります。 その条件は 〇「駅から近いこと」 〇「学校(大学)や企業が多いこと」 〇「複数の路線が乗り入れていること」 〇「都心から近いこと」 などがあげられます。全部にあてはならなくても、1つは条件に入っているところを選ぶと よいでしょう。

まとめ

不動産投資として「利回り」を考えると、都心ではなかなか難しいですが、投資を検討されるのであれば、やはり信用のできる不動産や専門の業者を選ぶことをお勧め致します。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。