家賃収入を妻名義で行う場合の方法及び注意点



夫が公務員やサラリーマンの場合に、節税目的で妻名義の家賃収入をすれば良いと考えるのは当然の事だと思いますが、しかし、いろいろとクリアしなければならない問題が出てくるのです。今回は、家賃収入を妻名義で行う場合の方法及び注意点について紹介しましょう。

家賃収入による節税を考えた場合の問題点

所得は多くなるほど税金の課税率も高くなってしまいます。夫婦での収入の配分を低い方へ分けると言う考え方は、当然の事だと考えます。しかし、家賃収入の所得課税は、名義人である夫あるいは妻になってしまいます。 他にも共有名義で行う事も可能ですが、夫の名義で家賃収入を妻の所有にした場合には、贈与税の対象になってしまうので得策とは思えません。 仮に、夫が公務員で、妻がパート社員の場合で、それぞれの名義の場合の所得税について考えてみましょう。 1.夫の名義の場合 公務員の給与と副業の職務規定によって、不動産の所有は「5棟10室」を超えない範囲で定められており、家賃収入と合わせた場合に総合課税となる為に、課税負担が高くなる可能性が大きいです。ただし、妻の収入額によっては、配偶者控除の対象外となる場合があり、最大38万円の控除が受けられない場合があるのです。 2.妻の名義の場合 妻はパート社員なので元々の収入が少ないわけですから、基礎控除48万円と給与控除の55万円の合計で所得が103万円を1円でも超えると、夫による配偶者控除の対象外になってしまいます。 しかし、妻のパート収入と家賃収入は一番低い課税額でも、195万円以下で税率5%となります。195万円と控除額の103万円をプラスした額が妻の収入分になるわけですので、298万円以下で計算すると、家賃が7万円とした場合の12か月分で84万円となるので、妻のパート収入は、298-84を差し引いて214万円以下のパート収入であれば5%の税率を納める事になります。 「パート収入214万円以下」「家賃収入84万円以下」「基礎控除-48万円」「給与控除-55万円」 =合計所得=195万円×5%=所得税は、最大で=97,500円です。 ※配偶者控除と38万円がなくなる事と、妻の収入と課税額のバランスを考える必要があります。家賃収入だけ考えた場合に、103万円以下の収入も考える事も可能ですが、妻名義で不動産投資を行う場合に、物件購入の問題が出てきます。2020年から給与所得や基礎控除、青色申告の控除額の変更があるので注意です。

妻名義の家賃収入にする方法

妻の名義で不動産投資を行う場合や、共有名義で不動産投資を行う場合があります。 1.妻が名義人になる方法 妻個人の資産と妻のパート収入などが、ローンを利用する場合の審査対象になります。マイホーム用の住宅ローンの場合は、妻自身の収入面で断わられる可能性が高くなりますが、賃貸用の投資ローンの場合は、審査が甘めになっているので、親などから借り入れをする事で購入の可能性が高くなり、単独名義での所有が可能になります。 このような場合は節税を考えるよりも、家賃収入による賃貸経営を本格的に考える事も可能です。 夫の心配は、節税と公務員と事業規模の服務規定だけなので、妻が個人事業や法人化を目指すような、不動産事業に専念する事も夢ではないのです。獲得できる不動産の規模や年間収入に対して、服務規定を気にすることなく儲けに合わせて事業を拡大する事も考えられるのです。 2.共有名義にする場合 不動産を夫婦で購入する方が、ローンの審査に通り安いのですが、持ち分比率によって所得申告をする事になるので、いずれ副業の服務規定の範囲が問題になるのは変わりませんので、夫名義の場合のメリットと比較してもさほど変わらない事でしょう。 できれば、妻単独の名義にする事で、夫は公務員に専念し、妻は不動産事業に専念する方が前向きな考え方です。万一、離婚した場合にも共有名義はトラブルの元です。

まとめ

家賃収入を妻の名義にするには、妻自身が所有者となって単独で不動産事業に専念する事が望ましいです。節税を考えた場合には、奥さんの収入を制限する必要が出てきますが、不動産投資として考えた場合、節税も大事ですが家賃収入を事業として拡大した方が、正当な投資の方法と言えるのではないでしょうか。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。