家賃収入から不動産所得を計算する



アパートなどの賃貸用不動産を所有している人は、定期的な家賃収入があると思います。しかしながら、その家賃収入がそのまま不動産所得になるわけではありません。今回は家賃収入から不動産所得を算出する方法について詳しく解説します。

家賃収入-必要経費=不動産所得

家賃収入から必要経費を引いた物が不動産所得です。この不動産所得には所得税と住民税が掛かります。また、多くの人は賃貸用不動産を購入する際に銀行などの金融機関でローンを組んでいると思います。当然毎月、ローンの返済が必要です。従って本当の収入の額は、以下のようになります。 不動産所得-(所得税+住民税)-借入金返済=本当の収入

必要経費とはどの様な物か?

必要経費として計上できる物には次のような物があります。 利息返済 借入金の返済ではなく、利息部分のみが経費となります。 損害保険料 災害や事故などによる建物の破損を保障する保険の料金です。他に、地震保険などの保険料ももちろん経費になります。 修繕費 外壁のひび割れ・設備の水漏れなどの修繕費です。 水道光熱費 エントランス・エレベーター・階段・駐車場などの電気代、花壇への散水の代金です。 管理委託費 不動産会社へ支払う報酬です。 清掃費 清掃業者へ清掃を委託している場合に生じる費用です。 他に、不動産会社に支払う広告費、消火器などの備品費、確定申告を行うのに使うパソコンなどの器具備品費、会計ソフトの事務用品費、借地を借りて賃貸用不動産を経営している場合は地代などがかかります。これらも全て経費として計上可能です。

所得控除

家賃収入-必要経費=不動産所得とお伝えしましたが、この不動産所得全額に税金が掛かるわけではありません。予め決められた額を所得から差し引いてから税金を掛ける、所得控除という物があります。つまり、不動産所得-所得控除=課税所得となるわけです。 所得税の金額は、課税所得×所得税率で決まります。日本では累進課税と言う税金制度が採用されており、これは、所得が多いほど税率が上がり、所得が低いほど税率が低くなるという物です。所得税率は下記の通りです。 課税される所得金額       税率 控除額 1,000円 から 1,949,000円まで 5% 0円 1,950,000円 から 3,299,000円まで 10% 97,500円 3,300,000円 から 6,949,000円まで 20% 427,500円 6,950,000円 から 8,999,000円まで 23% 636,000円 9,000,000円 から 17,999,000円まで 33% 1,536,000円 18,000,000円 から 39,999,000円まで40% 2,796,000円 40,000,000円 以上        45% 4,796,000円 参照元 国税庁ホームページ https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm 所得税には、基礎控除と呼ばれる控除が48万円あります。

住民税基礎控除

住民税は、下記の様に金額が決まっています。 所得割 収入×10%(都道府県税4%:市町村税6%) 均等割 都道府県税¥1000~2000:市町村税¥3000~4000 住民税の基礎控除は0から43万円までと定められている為、課税所得は 不動産所得-所得控除-住民税基礎控除-借入金返済=課税所得(本当の収入)となります。

まとめ

今回は家賃収入から本当の収入を導き出す計算方法について解説しました。各種経費、税金を支払うと、手元に残る金額は思ったより少ないと感じられるかもしれません。各種税金には控除がある事はお伝えした通りですので、しっかりと利用し、不明な事があれば不動産会社や税理士に相談してみるのもいいかもしれませんね。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。