家賃収入と税金額のシュミレーション



家賃収入を得たら、当然税金を納める必要が生じます。賃貸用不動産から家賃収入を得た人が納める税金は二つあります。所得税と住民税について、そして不動産収入と必要経費にはどの様な物があるのかについて解説します。

不動産所得とは

所得税は名前の通り、所得に掛かる税金です。収入全額に掛かるのでは無く、収入から必要経費を差し引いた所得に対して掛かります。式で表すと下記になります。 不動産収入-必要経費=不動産所得

不動産収入の内訳

賃貸物件から得られる不動産収入は、家賃だけを指すのではありません。では、どの様な物が収入にあたるのか、見ていきましょう。 〇礼金 入居契約時に借主から受け取るお金が礼金です。敷金とは異なり、退去時にも返還の必要はありません。 〇更新料 賃貸契約の期限はほとんどの場合2年間ですが、この期限以降も物件に住み続けるかどうかを事前に入居者と不動産会社との間で話し合い、契約を更新する場合は更新料が支払われます。 〇共益費・管理費 賃貸用不動産の共用部分であるエントランス・エレベーター・階段などの電気代、花壇への散水代などがこれにあたります。 〇駐車場利用料 駐車場の利用料を徴収している場合は、駐車場利用料として不動産収入に含めます。

必要経費の内訳

経費として計上できる支出にはどの様な物があるのか、正確に知っていればそれだけ節税になります。どの様な物があるのか見てみましょう。 〇修繕費 建物の外壁や屋根、配管などの設備は、年月とともに劣化します。外壁・屋根の塗装や配管修理などの費用は経費として計上しましょう。 〇修繕積立金 修繕費とは別に、マンションなどの大規模修繕に備えて、積み立てを行う場合これも経費になります。 〇賃貸管理代行手数料 家賃の徴収や住民間のトラブルへの対応などを行う不動産会社に支払う報酬です。 〇ローン金利 賃貸用不動産を購入する際は、多くの方がローンを組んでいると思います。そのローンの金利部分は経費計上可能です。 〇減価償却費 賃貸用不動産を購入するのに要した費用は、一括して経費計上はしません。その建物の耐用年数の間、毎年減価償却費として費用計上していきます。 〇広告宣伝費 賃貸用不動産の入居者募集の為の広告宣伝費です。不動産会社に代行してもらうことが多いと思います。 〇租税公課 書面に貼付する収入印紙代、及び不動産取得税・固定資産税・都市計画税などです。 ※住民税・所得税は必要経費として計上することはできません。 〇損害保険料 火災保険・賠償責任保険などの保険料です。 〇司法書士・税理士への手数料 不動産の登記や確定申告書の作成を依頼した司法書士・税理士への報酬です。

所得税の計算

収入(礼金・更新料+共益費・管理費+駐車場利用料)-必要経費(登記緒費用等+ローンの金利+減価償却費)=不動産所得 不動産所得の額が算出できたら、各種控除額を引きます。 基礎控除  48万円 社会保険料控除 個々人で異なります。 配偶者控除 48万円 扶養控除  48万円 医療費控除 個々人で異なります。 生命保険料控除、地震保険料控除など。 個々人で異なります。 ※2020年度の改正に伴う 所得額-所得控除の合計額=課税所得額です。 課税所得額が算出できたら、国税庁より示されている所得税の速算表に従い、税金の額を算定します。 所得税の速算表課税される所得金額    1,000円 から 1,949,000円まで    税率 5%  控除額   0円 1,950,000円 から 3,299,000円まで  税率 10%  控除額  97,500円 3,300,000円 から 6,949,000円まで  税率 20%  控除額  427,500円 6,950,000円 から 8,999,000円まで  税率 23%  控除額  636,000円 9,000,000円 から 17,999,000円まで  税率 33%  控除額 1,536,000円 18,000,000円 から 39,999,000円まで 税率 40%  控除額 2,796,000円 40,000,000円 以上          税率 45%  控除額 4,796,000円 引用元 国税庁ホームページ 「所得税の速算表」 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2260.htm その他、所得税額に対して、復興特別所得税2.1%が課税されます。

住民税の計算

課税所得金額に10%を掛けた金額が納めるべき住民税額になります。

納税の方法

復興特別所得税を含む所得税は、自治体から納付書などは送付されない申告納税となっている為、忘れずに納付して下さい。納付期限は確定申告と同じく翌年の3月15日です。 住民税は普通徴収の為、自治体から送付される納税通知書に基づいて納付して下さい。4回に分けて分割で支払います。

まとめ

今回は不動産所得の算出方法と、その為に必要な収入・費用の内訳、そして所得税と住民税についてシュミレーションを行いました。費用として計上できる物は知っておかないと損をするのでご確認下さい。くれぐれも税金の納め忘れにはご注意を。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。