家賃収入と利回りの関係を知ろう



最近ではサラリーマンの方やOLさんでも投資目的でマンション経営をされていますが、不動産投資をされるには利益があがる投資物件を見極めなければいけません。その見極めをするためにも不動産投資の利回りについて理解しておくことが必要なのです。このページでは家賃収入と利回りの関係をみていきましょう。

■家賃収入

マンション経営では、長期にわたり初期に投資した金額を少しずつ回収していくことになるので、安定的に入ってくるような設定金額にし、空室のリスクを少しでも避けるように妥当な額に設定しましょう。また、投資費用の回収いがいにも、修繕費などの出費もあることから少しずつプール金を用意しておきましょう。

■利回りは種類により異なる

利回りはマンション経営などで投資に対するリターンを現したものをいい、投資の判断指数として利用されます。広告などで「利回り10%」といった表示を見ることがありますが、低金利のこの時代に飛びつきたくなる数字です。ではこの利回りどのように出されているのでしょうか、種類別にみていきましょう。 ◎表面利回り よく物件情報などに利回りが出されていますが、その多くはこの方法をとっています。その名の通り表面的な利回りで単純利回り、名目利き回り、粗利回り、グロス利回りなどとよばれることもあります。 表面利回り(%)=年間家賃の総収入額 ÷ 物件購入価格 × 100 と、計算されます。 ◎実質利回り 表面的ではなく実際にかかった経費(固定資産税・火災保険料・賃貸管理費・修繕積立金・不動産会社に払う費用など)を引いた額を物件購入価格で割った数値になります。 実質利回り(%)=(年間家賃の総収入-年間支出)÷ 物件購入価格 × 100 ◎想定利回り 物件を購入する際に提示される利回りでは想定利回りの場合もあります。収入の基準となっている家賃収入がマンション内の最高額で判断されていることも多くあります。 想定利回り(%)=年間予定収入 ÷ 購入価格 × 100

■まとめ

利回りは年間を通して満室であることが前提となって計算されていますが、空室が発生すれば想定していた利回りを実現することができません。どんなに高い利回りの物件であっても空室リスクの高い賃貸需要の少ないエリアの物件は要注意といえるでしょう。 さらに、空室を埋めるために仲介業者へ払う仲介手数料を入居者分も持ったり、一定期間の家賃が無料になるような条件で貸さなければいけない状態になると利回りどころの話ではありません。そのようなことから投資物件選びは空室リスクの少ないエリアを選ぶことがのぞまれます。 上野や浅草など東京都内のマンションやアパートなどでオーナーになって不動産賃貸経営を行おうとお考えの方は、株式会社日本不動産までご一報ください。不動産ビジネスに強いスタッフが、あなたの事業の成長をお手伝いさせていただきます。