家賃収入を安定的な利益にする不動産経営の始め方



投資というと金融における投資、例えば投資信託・為替などを思い浮かべる方も多いのではないでしょうか。しかし最近ではミドルリスクロングリターンなマンション投資に興味を持つ方もいらっしゃいます。マンション投資は長く安定した「家賃収入」が魅力ですが、それ以外にも相続対策や生命保険の代わりになるなどのメリットもあります。では、「家賃収入」を安定的な不動産経営としていくにはどうすれば良いのかこの記事ではみていきましょう。

■収益の出やすい物件を探す

不動産投資においてもっとも重要になるのは収益をだしてくれる物件を選ぶことです。家賃収入で利益を出すにはローンの資金調達において安く抑える方法もありますが、やはりローン審査の基準の中でも重要視されるのも物件の収益力なのです。ではどのような物件を選ぶのが良いのでしょうか。 ◎中古物件で探す 中古物件の場合、購入価格が安くすむことと賃貸の募集が速やかにできるという利点があります。そのため早期の家賃収入が見込めます。また、入居者がまだ住んでいる状態でのオーナーチェンジであれば入居者募集の期間の空室リスクもありません。 注意点として、築年数の長い物件は銀行からの融資を受ける場合建物の構造の耐用年数と築年数などによりローンが組めない場合があります。 ◎都内の物件を探す 空室リスクを避けるためには、都内での投資をお勧めします。マンション投資は空室が出ては成り立たない投資です。賃貸需要の少ない地方になると大きなハンデとなってしまいます。都内ですと上場企業の本社数、求人数も多いことから、それだけでも賃貸住宅への需要は高まります。 ◎「表面利回り」ではなく「実質利回り」で選ぶ 利回りとは物件の購入した価格に対してどれくらいの利益が出たかということですが「表面利回り」と「実質利回り」の計算方法があり、よく物件情報で紹介されているのが「表面利回り」の方です。物件を購入する際は「実質利回り」で計算することをお勧めします。 *計算方法* (年間の家賃収入ー固定資産税や管理費や火災保険料などの諸経費) ÷(不動産を取得するためにかかった費用)×100 この場合、実質利回りを計算して4.5%以上あるのが理想でしょう。

■家賃設定は相場を調べる

家賃は物件の近隣に建っている同等の物件の賃貸条件との比較をして決定する方法と、マンションの経営に必要な費用+資金から算出する方法があります。この場合、必要な費用はマンション管理費・修繕積立金など募集要項に記載されているのでそれを参考にして出していきます。家賃を設定する際は、その2パターンの計算法の両方を併用して空室リスクを考えた家賃に設定します。

■まとめ

以上のことから不動産経営を始めるには「収益の出やすい物件を探す」「空室にしない家賃設定」が重要になることがわかるでしょう。不動産経営に興味があり、安定した家賃収入を得たいとお考えの方は、株式会社日本不動産までご相談ください。