家賃収入が目的の賃貸経営の始め方



家賃収入を期待して、マンションやアパート経営を考える人は多いと思います。その理由は他の投資に比べて、安定した収入と投資のリスクが小さい点にあるからです。家賃収入が目的の賃貸経営の始め方について紹介しましょう。

アパートやマンションの投資対象の違い

アパートとマンションの投資対象には、リスクや管理の難しさがあります。収入と賃貸経営の違いから、どちらを選ぶべきか迷ってしまいます。

ワンルームマンション投資の実情

物件価格は、区分マンションの1部屋毎の投資となる為に、比較的安い投資額ですみます。ただし1件だけの投資ですと、空室のリスクは常に50%となるので、よほどの人気物件でないと、空室時に家賃収入の期待値が大幅に下がってしまいます。 家賃収入がゼロの期間が長く続く事も考えられますので、リスクを減らす為には、区分マンションを数件ほど所有する事で、空室時の家賃収入のゼロのリスクを減らす事ができます。賃貸経営は、管理会社に委託する事で楽に経営する事もできます。 駅に近い都市部の優良物件の場合は、購入価格が高めになりますが、売却する場合の価格に変動が少なく、購入価格と変わりない金額での売却が期待できますので、その分の家賃収入がほぼ利益に換算できる事になります。融資審査においては、融資額がそれほど大きくないので審査に通りやすいです。

アパート経営の実情

アパート経営の場合は、新築や中古の状態、物件に対する環境によって、大きく差が出てきます。部屋数の数によって値段の差がありますが、新築の物件で数千万円からあり、1億円を超える物件は多くなります。利回りについてはマンション3%~5%に比べて、アパートは5%~7%が平均となっています。勿論、10%近い優良の物件もありますが、アパートの場合は、生活環境や地域の競合する物件が、新築物件が増えていくほどリスクが高くなっていきます。 しかし、満室率が7割以上を保つ物件ならば価値は大きいですが、賃貸経営のリスクは常に付きまといます。競合するアパート経営に足並みを揃える事や、地域や社会情勢によって賃料の値上げや、場合によっては値下げもありうるのです。 中古のアパートの購入や経営には確かな実績と経験が必要なので、「賃貸経営の始め方」としては、難しいものがあります。数億を稼ぐアパートの経営者は、中古アパートでも利益に結び付ける経験があるから困らないのです。 アパート経営を始めるのならば、新しい物件を選ぶ事と、その場所の環境に対するリサーチが重要になってきます。融資審査においても、経営の実績がないと審査がとおりにくいので、審査の簡単な高い金利の金融関係の利用となる恐れがあります。

ワンルームマンションの投資規模

初心者の賃貸経営の始め方としては、家賃収入による賃貸経営は理想の対象といえます。ただし先に述べたように、投資対象が1件だと、ゼロ収入に対してのリスクが大きいです。投資を安全に行う方法としては、リスクを分散させる事が良いのです。この場合は、別の投資用のワンルームマンションを数件所有すれば、リスクが少なくなるので、比較的安定した家賃収入が期待できるのです。 投資規模としては、アパート経営に比べると小さくなりがちですが、賃貸経営の始め方として経験を積んだあと、アパート経営に移行しても遅くはありません。実績を積んでいけば、融資審査にも通りやすくなります。

まとめ

家賃収入が目的の賃貸経営の始め方としては、投資物件の手始めに優良物件が多いワンルームマンションから始めて、実績や経験を積む事によって、次の投資目標としてアパートやマンションを1棟ごとに経営していく事で、投資規模を大きくしていった方が、段階ごとに大きくできる可能性があるのです。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報願います。