確定申告における「家賃収入」と「経費」の関係



毎年2月になると確定申告のシーズンです。この一年間における収入を申告するということは、一つのけじめといえるかもしれません。では、家賃収入は確定申告の対象となるのでしょうか。今回は家賃収入と確定申告、そして経費の関係についてお話します。

家賃収入と確定申告

年間で20万円以上の家賃収入が発生した場合は、要申告であると認識しておくとよいでしょう。年間20万円以下の家賃収入の場合、申告する必要はありません。 確定申告は所得税や復興特別所得税など各種税金における総額を計算し、その答えとなる税金の額を納付しますという現れを意味した手続きとなっています。賃貸経営そのものが赤字になった場合はしなくてもよい、という考えではなくその場合は赤字であるという申告が必要ということになります。

経費

それでは、経費として計上できるものとできないものについて紹介していきましょう。まずは経費計上が可能なものです。 ①税金→固定資産税や登録免許税、都市計画税、事業税、不動産取得税、また、収入印紙そのものも経費として適用されます。各種税金は大家さんとして仕事を行う上で経費とみなされます。 ②減価償却費→木造物件は22年で、鉄骨造は34年、RC造は47年とそれぞれ定められており、食べ物に例えるならば賞味期限のようなものです。なお、建築や購入、それにリフォーム費用は耐用年数に応じながら数年に分けて費用計上していくことができます。 ③管理費→管理会社に対して、業務委託費や賃貸管理代行手数料などが適用されます。サラリーマン大家さんの場合は本業が優先されますので、管理会社に託すのがほとんどであり、これらの費用は毎月支払っているので経費として計上ができるのです。 ④修繕積立費→建物は年数を追って老朽化が目立っていきます。そこで、壁紙クロスの張替えや畳やキッチンなどの各種機能を果たすために必要な破損修理や修繕を行うために欠かせない積立金です。 ⑤損害保険料と水道など各種光熱費→前者は不動産投資をすることに必須な火災保険と地震保険の料金で、後者は、賃貸物件の共有部分などに使った水道やガス、それに電気などの各種料金が適用されます。 ⑥その他費用→印鑑や名刺などの消耗品を購入した費用、ガソリン代などの交通費、電話やインターネットなどの通信費用、ローン返済などの利息金に司法書士・税理士への報酬金等といった各種費用もまた、経費として計上できます。 対照的に計上ができない案件について説明しましょう。 ①ローン返済→元本分のみが計上できません。また、土地のローン利息部分までも計上対象外です。 ②税金→税金の中でも所得税や住民税は全く関係ないものと思ってください。 ③個人使用分の費用→プライベートで使った分の費用については、確定申告における家賃収入の経費として適用されません。

事業として・・・

ここでは、家賃収入が売上金という考えを持つ不動産事業をしている場合について紹介していきましょう。個人経営と違い、会社という組織で動いていますので、確定申告をするということにおいては青色申告が適用されるからです。その基準はどのようにして定められているのでしょうか。 ①貸家→5棟以上が対象となり、それ以下の場合は適用されません。 ②アパートやマンション→部屋数が総合で10室がボーダーラインとなっています。 白色申告から青色申告へと切り替えた場合、次に紹介する控除などについて消化していきましょう。まずは青色申告特別控除です。青色申告を前もって行うことから始めるのですが、何も知識がない方でやると失敗するリスクが高くなるため、税理士さんにお願いしておくとよいでしょう。但し、報酬の支払いもあるということを念頭においておきましょう。 しかし、特別控除に該当した後は毎年65万円の控除を受けることができるというメリットを有しています。 次に、家族に対する給料ですが、個人事業ではだめですが事業という意味では適用されますので、青色事業専従者という意味で税務署に申し出をした金額の範囲内でしたら適用されます。 最後に資産損失ですが、老朽化を原因に建物を取り壊すのであれば、残存価値は失われます。それを経費として扱うことができるものの、額の大きさが災いしますので家賃収入と相殺できないことがあるという問題点を覚えておけば、翌年以降は約3年間の繰り越しが可能です。

まとめ

毎年2月に実施される確定申告において、家賃収入と経費はどのような位置づけとして関係していくかについて紹介してまいりましたが、大家さんとして一年間活躍した分における家賃収入と経費については、税金の計算における資料として活用されているのです。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。