家賃収入に確定申告は必要!?減価償却費の計算方法について



家賃収入、つまり不動産所得には確定申告が必要となります。確定申告の書類には減価償却費を書く項目があります。これは、アパート・マンション経営者にとって非常に重要な項目になりますので、その意味や計算方法について説明していきたいと思います。

確定申告とは?

その年の一年間(1月1日~12月31日)の所得に対して、税額を確定させるための自己申告の書類のことで、条件に当てはまる人がこれを書かないでいると、納税義務に違反する事になりペナルティーが課せられます。故意に納税を免れるような悪質な場合は重大な犯罪となります。いわゆる脱税です。 とはいえ、うっかり忘れてしまったり、書類に不備があったりで提出期間に間に合わなかったりというような軽微なものでは、比較的軽い延滞税が加算されるというようなこともあります。 不動産所得の確定申告では減価償却費を書く項目がありますので、書類が不備にならないよう、また確実な節税対策としても、しっかりとその意味や計算方法を理解する必要があります。

減価償却の役割

事業をする上で減価償却は、決算、財務分析、キャッシュフローに直接影響を与えるものです。 事業をすると自動車やパソコン、応接セットなど高額な物品を購入しなければなりません。つまり、事業を始めた最初の年には他の年よりも多くの費用がかかってしまうのです。不動産(アパート・マンション)経営ならば、なおさらです。建物の取得費として多額の費用を計上しなければなりません。 しかしこれでは、その年の利益が経理上、正確に反映されません。そこで、利益が正確に反映されるよう、建物の取得費などを各年で分散させ経費計上させる計算方法があり、それが減価償却と呼ばれているものなのです。 この費用を分散させるにはルールがあり、きちんと計算して確定申告書に記入しなければなりません。その計算方法を次に紹介していきたいと思います。

減価償却費の計算方法

減価償却費の計算方法には「定額法」と「定率法」の2種類が存在します。一般的に定額法が多く使用されるため、定額法で話を進めていきたいと思います。 ◯定額法:取得費 × 償却率 = 減価償却費 「取得費」とは不動産を取得(新築あるいは購入)する際に要した費用のことで、土地代は含まれません。(土地は時の経過に伴う価値の減少が生じないため減価償却できない) 「償却率」とは耐用年数をもとに「減価償却資産の償却率表|国税庁」から調べるものです。 ここで「耐用年数」という言葉が出てきましたが、次にて詳しく説明します。

「建物の耐用年数」と「法定耐用年数」

不動産は高額のため、一度に経費計上してしまうと経理上問題が発生します。そのため分割して毎年の経費計上をするのですが(減価償却)、その際、法律で定められている建物の耐用年数を基準にして、分割経費計上するための償却率を求めます。 つまり、償却率を求める基準が「建物の耐用年数」であり、また、それを求めるための細目ごとの「法定耐用年数」が存在するということです。具体的にいうと、「法定耐用年数」は、鉄筋コンクリート造の住宅で47年、木造の住宅で22年と、建物の構造と用途によって定められています。 少し分かりにくいと思うので、補足します。 築10年の鉄筋コンクリート造の住宅用建物があるとします。鉄筋コンクリート造・住宅の「法定耐用年数」は国税庁のホームページで確認すると47年となっています。ただしこれは新築の場合です。築10年となると、今現在の「建物の耐用年数」を計算しなければなりません。計算式は次の通りです。 築年数が法定耐用年数を超えた場合 耐用年数= 法定耐用年数 × 0.2(端数切り捨て) 築年数が法定耐用年数を超えない場合 耐用年数=(法定耐用年数-築年数)+築年数×0.2(端数切り捨て) 築10年の場合、法定耐用年数を超えないので、 39年=(47-10) + 10×0.2 となります。 今現在の建物の耐用年数が39年だというわけです。耐用年数が39年だと分かったことで、国税庁の「減価償却資産の償却率表」から償却率が分かるということなのです。 つまり、「減価償却費の計算方法」である定額法の、 取得費×償却率=減価償却費 の「償却率」を求めるためには「耐用年数」が必要であり、耐用年数を求めるには「法定耐用年数」が必要であるという、なんとも複雑な構造になっているというわけです。

まとめ

このように複雑な計算をするのは一見煩雑なだけと思われがちですが、当然ながらメリットも存在します。きっちり計算することで余計な税金を払わなくて済むといった節税効果も期待できますし、確実に利益を上げるための財務分析にも役立つわけです。しかしながら、どうしても難しいようでしたら、やはり専門業者に相談することをお勧めします。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。