家賃収入による賃貸経営の目安



アパート経営などで家賃収入を得る大家さんは、その収入すべてが利益になるわけではありません。所得の申告なども考えて、賃貸経営の管理費などが引かれる事により正確な所得が把握できます。今回は、家賃収入による賃貸経営の目安について紹介しましょう。

家賃収入は、経費や税金を含む

家賃収入がすべて利益になる訳ではなく、その中からアパートの修繕をしたり、電球を取り換えたりと、管理をする上で必要となる費用を出さなければならないのです。また、確定申告によって、利益がある場合の税金も支払う必要が出てきます。年間の収入から必要経費を差し引いた金額に、税金が課税されて支払う事になります。

収入の内訳

【1.家賃】 毎月の決められた賃貸料金です。 【2.礼金】 今でも礼金を家賃の1~2カ月分もらう場合がありますが、競争の時代でもあり、経営状況に応じてもらわない事も考えましょう。 【3.更新料】 契約は2年で満了となり、「更新料」は住み続けたい借主に対して手数料のようなものですが、経営状況に応じてもらわない場合もあります。 【4.共益費】 管理維持費となっており、共有する部分の電球の費用などに使用します。 【5.駐車場収入】 家賃とは別に駐車場の料金を取る場合もあります。アパートの住人以外に賃貸する場合もあります。

出費の内訳

【1.ローンの支払い】 アパートの購入費用や建築費用をローンで組んだ場合の支払いに充てます。 【2.管理委託料金】 不動産業者に管理を任せる場合の代金です。 【3.建物の管理費用】 建物の外壁や廊下など、劣化や破損などを修繕して元の状態にしておきます。 【4.修繕積立金】 区分マンションなどは、共同で大きな修繕に備えて積み立てが必要となっています。 【5.固定資産税】 固定資産の評価額に標準税率(1.4%)をかけたものです。都市計画税の税率は0.2~0.4%で、市町村により違いがあります。徴収しない地域もあります。 【6.保険料】 火災保険や地震保険などの費用です。 【7.減価償却費用】 建物や設備の耐用年数に応じて差し引く事ができる費用です。出費ではないですが、経費となります。 【8.その他】 不動産経営に関連する集会や交通費など、経費として認められる費用等です。

賃貸経営による収入の目安

アパート経営は都心部と地方で異なります。多くの場合、都心部は収入が高くなり地方が低い数字になります。先に述べた賃貸経営の年間における収入と出費を計算し、税金を支払って利益が残る事が大事です。 赤字経営の場合は、税金の支払いは免除されますが、健全なる経営とは言えないのです。賃貸経営は、総合課税として節税にはなるかもしれませんが、あくまでも長期的な安定した収入で利益を生み出す事が目安となります。 年間の収支をまとめ、家賃収入の空室などが改善できないようであれば、売却も視野に入れて新しい物件に買い換えるなどして、健全な賃貸経営によって安定した家賃収入を目指す必要があるのです。 年間の収益の計算は、ローンの返済比率を50% に仮定し管理費を収入の15%と仮定すると以下のようになります。 収益=年間家賃収入×(満室の場合を100% - ローンの返済比率が50% -管理費を収入の15%)=年間家賃収入×35%

まとめ

家賃収入による賃貸経営継続の目安は、あくまでも利益を追求する事です。長い年月を経て投資金額を回収し、利益を蓄える事につきます。収益が年を追うごとに減少する場合も考え売却も視野に、その場合の基準を作っておく事も経営の目安になるのです。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。