家賃収入のある場合の税金と確定申告の関係

家賃収入によって生計を立てている場合や、サラリーマンのように副業として家賃収入を得ている場合もあります。おなじように収入があるからには、それに対する税金も発生する事になります。基本的には、どちらの場合でも確定申告が必要です。家賃収入のある場合の税金と確定申告について紹介しましょう。

税制の仕組みと確定申告

所得の種類は全部で10種類あって「家賃収入」は、その中の不動産所得として分類されます。

所得の2つの計算方法

課税の対象となる所得の計算は、その性質から、多く取って良い場合と、多く取り過ぎないような工夫で分類されています。 1.総合課税サラリーマンの場合には、給与などと一緒に家賃収入の「不動産所得」を合計する事ができます。合計する事で増えるばかりではありません。家賃収入の場合は、多額の修繕費用がかかった場合には、経費として差し引くとマイナスの金額になる事もあります。合計した課税所得に対して税金が発生しますので、マイナスになる場合もあり、確定申告の必要がなくなってしまいます。このような黒字から赤字の金額を差し引く事を「損益通算」として節税などで利用しています。 2.分離課税土地やアパートなどの不動産を売却する場合には「譲渡所得」に分類され、課税所得を求めるには別々に計算する事になっています。

不動産所得の計算方法

家賃収入は、全てが利益になるわけではありません。必要経費として計上できる項目を差し引いた金額が、純利益であり課税の対象となる所得になります。収入と所得は違う意味なのです。「不動産所得＝不動産総収入－必要経費」

確定申告の必要性

基本的には、家賃収入でプラスがあった場合には、確定申告の義務がありますが、総合課税によってマイナスになる場合には、申告は不要となります。特別控除を受けた場合や優遇措置などが必要な場合には、マイナスであっても確定申告が必要となります。

青色申告の必要性

家賃収入は事業規模によって最大で65万円の特別控除や3年間の繰り越しがあり、家族などを従業員にした場合の給与が経費になるなど、30万円未満ならば一括処理の経費として扱うなどの優遇措置を受ける事ができます。(2020年より改正あり) 事業規模に満たない場合でも10万円の控除が可能です。事業規模＝家屋が5棟以上、アパート・マンションの場合で10室以上です。

所得税の税率

総合課税などで合計された所得は所得の額によって税率が高くなる「累進課税」によって計算されます。金額の範囲による税率を調整する為にそれぞれ控除をする事でバランスを取っています。

不動産収入と経費の対象

不動産の収入に含まれる対象と経費に含まれる対象を把握しておく必要があります。

不動産収入の対象

知らずに申告もれがないように注意しましょう。 1.家賃以外に入居者から受け取る費用には、礼金や更新料と管理費などがあります。 2.駐車場のみの場合や、駐車料金を別に徴収した場合が含まれます。 3.所有する敷地内に設置した自動販売機の売上が含まれます。

経費に含まれる対象

節税をするには、経費を確実に計上する必要があります。特に減価償却は、アパートを取得してから数十年にわたって経費となるので忘れないようにしましょう。取得した年度以外では、会計上でマイナス分になる項目ですが、先払いしている関係で現金が残る仕組みになっています。 1.減価償却費 2.アパートなどの修繕費用 3.管理を不動産会社に委託した場合の管理費用 4.不動産取得税や固定資産税などの税金 5.ローン返済額の金利費用のみは経費となります。 6.その他の賃貸経営に必要となる広告費や通信費などの必要経費

まとめ

確定申告は税金の仕組みを知る必要があり、自分で2～3度申告する事で、そのやり方は一定に行われますので、慣れる事になります。また、税制の仕組みの一部は毎年のように変更点があるので注意しましょう。正しく税金を納める事が、節税にも役立ちますので理解しておきましょう。不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。