家賃収入がある場合の減価償却費は事業用で計算



家賃収入がある場合、不動産所得を求めそれがプラス所得になった際に、確定申告を行うのが基本となります。所得を求めるには経費を差し引いて求めるのですが、その中に含まれる減価償却の求め方が複雑なので、くわしく紹介しましょう。

不動産所得の求め方

家賃収入は、不動産所得として総合課税に分類されます。 「1年間の家賃収入-その年に計上する必要経費=所得」

家賃収入に含まれるもの

1年間の家賃収入に含まれるのは、家賃の他に共益費や礼金、更新料や駐車場代などがあります。

経費の種類

1.減価償却費 2.建物の維持に必要な修繕費用 3.管理費として不動産業者に支払う手数料 4.固定資産税や都市計画税など 5.ローンの支払いの利子 6.その他、賃貸経営に関連する交通費や通信費など

減価償却について

建物や設備に対して、その価値と消費する年数に応じて「耐用年数」が決まっており、毎年の経費として差し引く事が出来ます。建物の場合は、その構造の種類に応じて「法定耐用年数」が決められており、年を重ねるごとに古くなる考えから、償却費用は経費として差し引く事が出来ます。

実質の経費と税務上の経費

減価償却の特徴としては、税務上の経費に分類されており、実際に年度ごとに支払っている経費と違って、実際には出費が無い分として現金的にはプラス分となります。減価償却費は、建築費や購入資金が該当しますので、取得した初年度のみ出費がありますが、その後は、「法定耐用年数」に応じて毎年の経費で計上します。

「定額法」と「定率法」

算出法には2種類ありますが、2016年4月1日以降に取得した物においては、定額法だけとなります。定率法おいては、取得年度の場合が高くなり、徐々に低くなっていきます。一方、定額法は毎年同一となります。ただし、2007年の3月31日以前と4月1日以降では計算方法が異なっているので注意しましょう。 1.「新定額法」の場合では=取得価額×償却率です。 2.「新定率法」の場合では=(取得価額-前年度までの償却費の総額)×償却率 3.旧定額法においては=取得価額×90%×旧定額法の償却率です。 4.旧定率法においては=(建物の取得価額-前年度までの償却費の合計)×旧定率法の償却率

法定耐用年数と償却率

建物の構造によって決められている年数とそれに準じた償却率が決められています。事業用と非事業用で異なりますが、家賃収入は事業用として求めます。 1.木造の場合は耐用年数を「22年」として償却率は「0.046」です。 2.鉄骨造の暑さが3mm超4mm以下では「27年」で「0.038」です。 3.鉄骨造の暑さが4mm超の場合は「34年」と「0.030」です。 4.鉄筋コンクリート造の場合は耐用年数を「47年」と「0.022」です。 ※非事業用の自宅などの場合は1.5倍の年数で算出します。

減価償却費の求め方

1.平成19年3月31日より前に取得した場合 「建物の取得費用 × 0.9 × 償却率 × 業務に使用した月数に 割る12か月」で求めます。 ※旧定額法による償却率を適用します。 2.平成19年4月1日以後に取得した場合 「建物の取得費用 × 償却率 × 業務に使用した月数に 割る12か月」 ※新定額法の償却率を適用します。

中古不動産を取得した場合の計算方法

1.法定耐用年数の全部を経過した時 「中古物件の耐用年数の求め方 = 法定耐用年数 ×20%」 2.法定耐用年数の一部を経過した時 「中古物件の耐用年数の求め方 = 法定耐用年数 - 経過年数 + 経過年数 × 0.2」

まとめ

経費として大きい減価償却費用ですが、法改正が何度もあるので、取得年数に応じて、その算出法が異なっており、また、家賃収入のある場合の建物は、事業用の法定耐用年数が適用される違いがある事を確認しておきましょう。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。