家賃収入で利益率を上げるアパート運営とは?



不動産投資で収入を得て資産形成を志す方は増える傾向にあります。手堅く資産を増す手法だと思います。ビギナーオーナーさんもベテランオーナーさんも、どうすれば家賃収入で利益が上げられるかという課題は大きいものでしょう。今回は、家賃収入で利益率を向上させる運営とはどういうものかを解説します。

利益率と関連事項

不動産投資でよく聞く用語に「利益率」という言葉があります。簡単に表現すると、利益は事業の収益から必要経費を引いた金額にあたります。そして、利益率は売上高に対する利益の割合を指し、事業の競争力を測る指標して役立つものです。 利益率(%)=利益÷売上×100(%)で、求められます。また利益には、事業利益・売上総利益・営業利益・経常利益・税引き前純利益・純利益があり、求めている数値により使い分けがされます。 利回りという用語も利益率と同じく、不動産投資についての話ではよく出てきます。利回りとは、投資額に対して収益の割合はどの位なのかを通年ごとの平均にした数値です。利回りの計算は2種類あり、一つは表面利回り(もしくはグロス利回り)と言われる年間家賃収入を物件価格で割って出した数で、もう一つは実質利回りと呼ばれる、税金や経費などを考慮して算出した数を言います。

運営における収入と支出

始めに、経営上知っていなければならないのは、収入と支出についてです。収入源には、家賃・公益費・駐車場賃料が毎月のものとしてあります。これに更新時や契約の際に生じるものとして、礼金・更新料などあります。 支出については、毎月の支払うものにローン返済費・(地震、火災、施設賠償責任)などの保険料・管理委託費(家賃の5%が相場)などがあります。また不定期の支出には、オーナーが仲介会社に広告を依頼した際、不動産広告費が出ます。その他に物件の維持管理費があります。 建物を購入する場合、消費税の他に以下が課税されます。印紙税・登録免許税・不動産取得税が支払わなければなりません。年毎に発生する税金として、固定資産税・都市計画税・所得税などの納税があります。

家賃収入で利益率を上げるポイント

アパートを運営する上で利益率を上げてゆくためには、次のことを考えることです。それは、収入を増やすこと、コストを抑えることに集約されます。 家賃を上げて収益を出そうとするにも限界があり、戸数を増せばコストも増加します。維持管理費を削ることは建物の資産価値を下げてしまいます。どうすれば利益率を上げることができるのでしょうか。 ここで重要になるのが、空室による収益減をできるだけとどめることです。一つの考えとして、同じ規模の物件の場合、家族向け6戸より、単身者向け12戸の方が空室になるリスクが抑えられます。 単身者向けのアパート空室率は8,3%ですが、家族向けの物件の空室率は16,7%になります。単身者は、あまり家族に比べ住環境にこだわりが少ない場合が多く、入居が決まりやすいところがメリットと言えます。 その他に、鉄筋コンクリート・重量鉄骨の建物は軽量鉄骨造や木造に比べて建築費が高額になり、家賃やその他に影響することが多くなる可能性があります。また自己資金は少しでも多く用意するようにしましょう。借入が多いと運営リスクが高くなります。

まとめ

収入や支出のバランスに目を向け、収入を上げるためやコストを抑えるための方策を考え、資金を用意して専門業者の意見を聞きながら、リスク回避を行いつつ家賃収入で収益を上げて不動産投資に励みましょう。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。