不動産売却益に対する税金の求め方



不動産を売却すると税金の支払いが気になります。不動産は高く売れるに越したことはないのですが、それに伴う税金について紹介していきましょう。

■売却益と売却損とは何でしょう

不動産を売却した時には、利益がでる場合や損失がでる場合があります。その基準になる価格とは、売りに出す不動産をどのような値段で取得(購入や相続)したのかで価格を求めて、元の価格よりも高く売れれば売却益となり、不動産用語では「譲渡益」と言います。対して、元の価格よりも低く売れれば売却損となり、不動産用語では「譲渡損」と言います。

■不動産売却での税金はどのように求める

不動産を売った価格(収入金額)から、不動産の元の値段(取得費)と、不動産を売るための経費(譲渡費用)を差し引いたものが、税金の課税対象の金額(譲渡所得となる)になります。 支払う税金を求めるには、課税対象の譲渡所得に税率をかけたものが税金(税額)となります。いろいろと呼び方が異なるので慣れるまでは、シンプルな計算式で覚えておいた方が良いでしょう。以下の3つが計算式です。 ①「譲渡所得=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)」 ②「課税譲渡所得=譲渡所得-(特別控除)」 ③「税額=課税譲渡所得 × 税率(所得税・住民税)」 支払う税金となるのは「譲渡・所得税」と「住民税」となり、基本的には譲渡益がでた場合に税金を支払うことになります。上の計算式では、「課税譲渡所得」がプラスの場合は「譲渡益」であり、マイナスの場合は「譲渡損」となります。

■取得費を求めるには

不動産を売る元の値段の求め方とは、「実額法」と「概算法」の2つの方法があります。 1.「実額法」で求めるには、取得するために手数料など経費となる費用の合計から、建物の減価償却費を差し引いたものです。「取得費①=取得費用-減価償却費」です。通常は、実額法によって計算します。 2.「概算法」で求めるには、不動産売却の収入金額に5%をかけたものです。この求め方は、取得費の値段が年数経過で、調べることが不可能な場合に用いられますが、取得費の額が「実額法」よりも少なく評価されるため不利益に(税金の額が大きく)なる可能性があります。

■減価償却には建物の構造によって差がでる

減価償却とは建物に対する築年数によって、資産価値を割り出すものですが、建物の建材や構造によって評価方法が異なるために「税務署」の資料を参考に償却率(購入した頃の金額に対する現在の金額の求め方)によって計算されます。平成10年4月1日を基準にして、それ以降、建築物に対する減価償却の求め方は「定額法」で計算されます。 「定額法=建物の購入費用×0.9×償却率×経過年数」 ※平成19年3月31日以前に取得した場合(旧定率法の計算) 「旧定率法=(建物の取得価格-前年度までの償却費の総額)×償却率」 ◎償却率を求めるには耐用年数から割り出す 耐用年数は税務署の「耐用年数表」で建物の構造から求めますが、以下が代表的な2つの耐用年数です。 ・木造の建物:耐用年数=22年、償却率=0.046 ・鉄筋コンクリート:耐用年数=47年、償却率=0.022

■課税対象から控除する特別控除とは

税金を通常の額、あるいは安くするには特別控除をすることが必要です。 ①公共事業の対象となる不動産の売却では5000万円控除の特例があります。 ②マイホームを売却すると3000万円の特別控除があります。 ③区画整理等での対象となる不動産売却では、2000万円の控除があります。 ④特定住宅地造成事業での不動産売却では、1500万円の控除があります。 ⑤農地合理化による不動産売却では、800万円の控除があります。

■所有期間によって所得税と住民税の税率が異なる

不動産の所有期間による基準とは、5年未満で「短期譲渡」、5年超で「長期譲渡」となります。 ①短期譲渡の所得税=30.63%と住民税9%の合計で39.63%の税率です。 ②長期譲渡の所得税=15.315%と住民税5%の合計で20.315%の税率です。 ③10年超の軽減税率の特例 =譲渡所得が6000万円以下の部分を所得税10.21%+住民税4%=14.21% =譲渡所得が6000万円超の部分を所得税15.315%+住民税5%=20.315% ※復興特別所得税として所得税の2.1%が課税されています。 税金の求め方から課税所得が仮に100万円として8年の長期譲渡であれば、 100×20.315%=20.315万円 となります。

■譲渡益がでた場合の特例と譲渡損の控除

◎譲渡益がでた場合には、3000万円の特別控除や10年所有の軽減税率の特例、特定居住住宅の買換えの特例があります。 ◎譲渡損がでた場合には、特定居住用財産の譲渡損失や居住用財産の買換えの譲渡損においては、損益通算の利用や繰越の控除が利用できます。 ※個人と事業用の不動産では特例条件が異なります。 ◎特例を受けた場合の損失には繰越控除の適用 特定の居住用住宅を売却した場合に損益通算の利用や繰越の控除ができます。

■まとめ

不動産売却益の税金の求め方について紹介しました。不動産の売却で利益がでた分について税金が掛かりますので、節税のためには控除を利用したり、経費の漏れをなくすことが注意点となります。税金を少なくする「所有期間」にも注目したいです。 東京都浅草近辺で不動産の売買をお考えの方は、株式会社日本不動産へ御相談下さい。お客様の立場に立って、お取引の成立までサポートさせていただきます。