不動産売却のその後 ~税金のあれこれ~



不動産売却をした時にかかる税金には、「所得税」と「住民税」がかかることになります。いずれの税金も、所得がある場合に限り課税されます。では、税金の計算はどのようにするのでしょうか。さらにかかる税金についても詳しくみていきましょう。

売却~税金支払まで

①「土地の売却」 ②「売買契約」→「印紙税」(売買契約、領収書に使用) ③「確定申告」→(利益があるとき)→「所得税」・「住民税」 ④「納税」

まず最初に

税金の計算をするには、「譲渡所得」を求めなければなりません。では、「譲渡所得」とは 不動産(土地、建物、マンションなど)を売ったお金(所得)を「譲渡所得」と呼びます。 算式は次のように出します。 〇「譲渡所得」 = 「売った金額」 - (「取得 費」 + 「譲渡費用」) 売った金額から、不動産を買った時の費用(取得)や売った時の費用(譲渡費用)を差引いて計算します。

「取得費」建物の場合

建物は時間が経つにつれ、劣化していきますこのことから「取得費」は減額されます。 ここでは、自宅として書いていきますが、建物には「耐用年数」があり、事業用の建物は 「法定耐用年数」で計算します。これを「減価償却」いいます。 自宅の場合は「法定耐用年数 × 1.5」の年数で計算します。 【建物「取得費」算式】 〇建物(取得費) = 「取得金額」 - 「減価償却費」 同額または 「減価額」 【住宅の減価額の算式】 〇「減価額」 = 建物(取得費)  × 0.9 × 「償却率」 × 「経過年数」

構造別の「償却率」

●「木造」 0.031 ●「木骨モルタル」 0.034 ●「鉄筋コンクリート」 0.015 ●「金属造1」 0.036 (骨格材の厚が3mm以下軽量鉄骨造) ●「金属造2」 0.025 (骨格材の厚が3mm~4mm以下軽量鉄骨造)

「譲渡費用」と「所得費」

〇「印紙代」 〇「仲介手数料」 〇「登記費用」 〇「不動産取得税」 〇「不動産の購入代金」 〇「建物の解体費」 〇「土地の埋め立て費」 〇「地ならし費用」

「特例控除」マイホームの場合

〇「3000万円控除」(居住用不動産譲渡) 〇「居住用不動産買換えの特例」 〇「10年所有の軽減率」 〇「損失の特例」(売却した場合)

「土地の売却の場合」

〇「5000万円の特別控除」(公共事業のために売った不動産) 〇「2000万円の特別控除」(特定土地区画整理事業のために売った土地) 〇「1500万円の特別控除」(特定住宅地造成事業のために売った土地) 〇「800万円の特別控除」(農地保有のために売った土地) 〇「1000万円の特別控除」(長期譲渡所得)

「住民税」と「所得税 」算式は?

それぞれの算式は ●「住民税」 = 「譲渡所得」 × 「住民税率」 ●「所得税 」 = 「譲渡所得」 × 「所得税率」 ●「復興特別所得税」 = 「所得税」 × 2.1% (平成25年~29年には別途課税)

税率は?

●「短期譲渡所得」(5年以下)の場合 「住民税率」=30% 「所得税率」=9% ●「長期譲渡所得」(5年以上)の場合 「住民税率」=15% 「所得税率」=5%

まとめ

ここまで、ざっくりと税金の説明を書いてきましたが、わからないところも多いのではないでしょうか。節税も検討されているという方は、専門の業者や不動産にご相談されてみてはいかがでしょうか? 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。