土地売却での契約書 ~確認しておきたいチェックポイント~



土地の売買は、売る方にとっても買う方にとっても大きな金額を扱うやり取りになります。双方が安心して取引を行う為にも、契約書におけるチェックポイントを紹介したいと思います。

売却での契約書の内容>

土地の売買は、不動産業者に仲介をお願いして買手を見つけてもらい、お互いの値段交渉などを経て、双方が納得する条件が成立する事で、契約書の作成を行う事になっています。口約束でも契約は成り立ちますが、後でトラブルにならない為にも、公平の立場である仲介業者に契約書の作成を、売主と買主の納得する条件の下で作成される事が望ましいのです。 売る側としては、出来るだけ高く売りたいのはわかるのですが、土地や建物の状態を正直に報告して売却する値段に見合った金額であった方が公平な取引となります。

記載される内容について

・土地の住所や面積についての正確な表示。売る前に測量のし直しが必要。 ・土地や建物を含めた金額の明記と手付金や保証金の取り決め。 ・物件についての引き渡しの条件を記載。 ・地震や火災における不可抗力による引き渡し前の取り決め。 ・雨漏りやシロアリなど売主が負担すべき事「契約不適合責任=瑕疵担保責任」 ※民法の改正により現在は、契約不適合責任と言います。 ・契約書に貼る印紙税などの負担について。 ・固定資産税などの清算を引き渡しの日から日割りで計算する事。 ・契約違反における解約や違約金の方法について。 ・特約による条件やローンの借り入れが出来なかった場合の対処について。

注目すべきポイント

契約内容はお互いに公平であるべきなので、契約に関するチェックポイントを紹介します。

1.手付金は契約の証

土地の売買などでは、手付金が支払われるのが一般的なスタイルとなっています。これには契約の成立を意味する事や解約において、手付金の2倍の金額が支払われる事や違約金としての意味を持つ重要な金額なのです。 手付金の取り決めは定めてないのですが、慣例に習って、売買金額の5%から20%の間でやり取りされますが、解約金は相手の負担にならない程度で可能です。 ※手付解除においては、売主が土地の整地や計測など売買に向けて行動を起す前までですが、実際は日付を指定して手付解除が可能な日にちを明記します。

2.契約内容は念入りに確認

〇「危険負担による解除」は、不可抗力な自然災害や火事による被害での解除において、引き渡す前であれば買主が無条件で解約できるので、手付金などの支払った金額を全部返金する事になります。早まって、使い込まないようにしましょう。 〇以前までは、土地や建物に重大な欠陥がある場合に「瑕疵担保責任」と呼んでいましたが、現在は「契約不適合責任」として、売主の修繕や保障する為の内容を明記します。 〇「契約違反による解除」については、手付金の支払期限を守らなかった場合や、売主がやるべき条件などが守られない時には、相手方に催告のうえ契約解除について明記します。 〇「特約条件」は買主が住宅ローンなどをあてにして契約した場合、審査が通らなかった場合の解約や審査が通ったにも関わらず、本人の都合で解約した場合の手付金の返還について明記します。

3.お互いが納得した条件で合意する事

土地代には相場がありますが、買手があってこそ取引は成立するのです。自分のどうしても譲れない条件だけでなく相手の要望にも応じて、スムーズな契約が出来るように対応します。契約書が公平に保たれているのか、契約内容の記載すべき事についてあいまいにしておかない事です。

契約に必要な準備

・実印 ・仲介手数料=媒介契約書で取り決めた金額 ・本人の確認書類 ・手付金に必要な領収書 ・印紙代は契約の金額によって異なります。不動産売買契約書の印紙税の軽減措置が可能かどうか、国税庁のホームページにて確認をお願いします。条件に合えば、半額に近い優遇措置が受けられます。

まとめ

契約書は売主と買主の両方の合意によってかわされたものであり、お互いが契約の内容を実行する義務が生じます。土地を引き渡した後でも問題が生じた場合には、売主に契約解除や損害賠償の責任があるので、契約の前の話し合いや売却する土地に問題がないかどうか、売却する前に確認しておきましょう。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。