名義に関してのケース別で見る土地売却の手順



土地売却は土地の所有者である名義人自身が個人で判断することにより、行われるのが通常の形式となります。しかし中には、土地の名義人以外による売却や、名義人1人のみの意思では売却が認められないケースも存在します。どのようなケースでそうなり、その際の手続きはどのように進めるべきか、見ていきたいと思います。

代理人による売却

土地の名義人に代わって、その代理人が売却を行うケースに当たります。交渉その他手続きは代理人が行いますが、売却で得た収入は全て名義人のものとされます。この場合、代理人となるには、名義人から代理を任されている証としての委任状が必要です。 通常、代理人が立てられると、代理人の判断で交渉が進められることとなります。土地の売却価格を代理人が決められるわけです。しかしその場合、名義人の意向と代理人の判断が一致せず、トラブルを招きかねません。 そのため、あらかじめ委任状に売却額など名義人の意向を反映させた条件を明記し、代理人の権限を限定しておくことが重要と言えるでしょう。

名義変更が必要となる売却

遺産相続や生前贈与または財産分与などによって受け取った土地を売却する際、その前に名義変更を済ませておく必要があります。 その手続きを取らずに放っておくと、土地の名義に前所有者がそのまま残り、現在の所有者は法的に所有者として認められていない状態に置かれます。そのような状態では売買契約が結べず、土地を売却できません。 名義を速やかに自分のものに変えていなければ、様々なトラブルを招きかねません。ゆえに売却の有無によらず、土地などの名義付きの財産を取得した際には速やかに名義変更手続きを済ませておくことが肝心です。 土地の名義変更手続きは、その所在地を管轄する法務局が受付け先となります。必要な提出物としては、まず登記申請書、名義人となる人の住民票および印鑑証明書、登録免許税が挙げられます。それらに加えて、土地取得の経緯に準じた提出物が別途必要となります。 つまりその土地を、相続・贈与・財産分与・売買・あるいはその他、これらいずれの経緯によって取得したかにより、それに併せた提出物が必要となるわけです。これを用意するには、書類の作成や煩雑な作業が伴うことでしょう。手続きをスムーズかつ適切に進めるため、司法書士など専門家に依頼するのも良い方法かと思われます。

共有名義の土地の売却

名義人が1人だけでなく複数人存在するような土地は、共有名義の土地に該当します。このような土地では、名義人各々の所有権を持ち分という割合に基づいて有することとなります。持ち分とは、その共有名義の土地のうち、何割分の面積が個人所有の土地に当たるのかを意味するものではありません。共有名義の土地全体について所有権を何割持っているのかを意味します。 共有名義の土地の売却に際しては、いかに多くの持ち分を有していようと、1人の名義人の判断で決定することはできません。その土地の全名義人の承諾が必要となります。 もしくは、土地を売りたい名義人の持ち分を面積に照らし合わせて分筆し、共有名義から切り離して個人名義の土地とすることで、その分のみ売却するという方法も考えられます。

まとめ

以上のように、土地の売却について、その土地の名義人に当たる人物の自己判断で決めるという通常のパターン以外にも、代理人が手続きなどを請け負う売却、先に名義変更を済ませることが必要な売却、共有名義の土地に関する売却、が挙げられ、それぞれの特徴について確認してまいりました。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。