土地売却における譲渡費用



老朽化を理由に建物を壊してから更地にして、今後の処遇についてどう考えていくのかが悩みの種といえるでしょう。新しく作り変えるのも1つの手ですが、それをやるとしても余計な費用が掛かってしまう問題が浮上してきます。今回は、土地売却と譲渡費用についてお話ししましょう。

税金の一種

不動産は建物と土地のセットで売却するのが一般的です。計算をする時はその時点で発生した売る為の経費が譲渡費用として扱われ、取得費と足してから最終的には収入金額を引いたのが譲渡所得としての利益です。 土地だけの売却をする際、建物を壊す費用に関しても経費になり、売却前に実施する隣の家との境界確定で各種測量などの費用も対象となります。譲渡所得におけるコストの役割を担う為、節税としての効果までもたらしてくれるのがメリットですが、土地に設定されている「抵当権を取り消す為のコスト」は無関係なので、注意しましょう。

対象となるもの

それでは、譲渡費用の対象は以下の通りです。 ・仲介手数料などのコスト ・売主負担→不動産は売り買い問わず高い買い物とされており、印紙税が該当します。 ・立退料→アパートやマンションなどの賃貸物件を売る場合、借りている人に老朽化などの事情を説明してから新物件へ居住地の変更をお願いし、申し訳ない気持ちでその時に払うコストです。 ・損失額→売却時における建物自体やそれを取り壊した額です。 ・違約金→せっかく結んだ売買契約を締結しておきながらも、より有利な条件で売却を行うようにする為、最初に契約した方に払った費用です。 ・名義書換料→借地権を放棄する時、地主から許可をもらう為に払った費用です。 また、維持管理に関しては自治体に払う固定資産税や住宅の修繕費などといった費用に関しては適用範囲外とされていますが、リフォームなどが売却を前提としたものであるのならば、対象範囲内として認定される場合があります。

2つの特例

古くなった住宅を撤去後に適用可能の特例の1つで、マイホーム売却時に利用できるのが3,000万円特別控除であり、譲渡の所得から価格と取得費や費用、それに3,000万円をそれぞれ引いた時点でマイナスであれば税金が発生せず、プラスであるならば少額で済み節税効果をもたらします。その為、土地を第三者への譲渡を検討する際に役立ち、取り壊し後の住宅を10年以上所有した場合でも、軽減税率として特例の対象となっています。 不動産といえども住宅売却を前提としている為、土地だけの売却は適用されないものの例外があり、住宅を取り壊してからの場合は居住目的としての財産とみなされます。ただし、転居してから3年以内であること、もしくは解体してから1年以内に適用されますが、以後第三者への貸し出しをする場合や、商用などの事業を目的とした場合は対象外となっています。

もう1つの特例

遺産相続された不動産で空き家を取り壊し、その後第三者に対して土地にしてから売却するある一定の要件を満たした場合に適用される特例が、3,000万円の特別控除となっています。本来ならば自宅を売却する時にだけしか適用できませんが、相続の直前に親族が住んでいた物件が対象範囲内とされ、計算については同じように3,000万円を引いた額とされています。両方の適用ではないので注意しましょう。 要件を満たせば、相続開始直前の時点で被相続人が住んでいることや1981年5月31日以前の建築であり、マンションなどの集合住宅以外の家屋となっています。また、住んでいる人がいない場合や、譲渡までの間に事業及び貸し付けや居住目的に使っていないことや、その際に譲渡価格が1億円以下もしくは家屋については耐震基準をクリアしているか、といったルールが定められているのが建物・土地と併せて売却できるわけです。

まとめ

土地売却と譲渡の費用はその所得の算出するほか、特例としてどちらかが適用される場合の計算式として活用しています。それだけ、土地売却及び譲渡の際の為に覚えておくと役立つ情報なのです。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。