根抵当権の付いた土地の売却は可能なのか



土地の売却において、抵当権の設定は一般的に行われる方法なのですが、では、根抵当権の付いた土地の売却は可能なのでしょうか? 根抵当権の意味合いも含めて根抵当権の付いた土地の売却について紹介をして行きましょう。

抵当権と根抵当権の違い

担保としての役割があるそれぞれの権利の比較を紹介しましょう。 1.抵当権の場合 マイホームを購入する方法としては、多くの方が住宅ローンを利用する事になります。この場合は、金額の大きさも要因して支払いに万一の事を考えた保証として抵当権を購入するマイホームに設定する事になります。 この場合のローン契約は限度額に対して1回のみの借り入れとなります。他にも例外的に注文住宅を建てる場合に、分割して住宅ローンを融資する「根抵当権」のような方法もありますが、この場合も抵当権として扱う事になります。 2.根抵当権の場合 似たような担保の設定ですが、大きな違いは限度額を設定しており支払いが進む中で、限度額内であれば、何回でも借り入れができる方法になります。多くの場合は、企業の資産である不動産の借り入れに利用される事になります。 個人の場合には「リバースモーゲージ」という根抵当権の制度があり、シルバー世代などの借り入れが難しい場合に設定される方法であり、当人が亡くなった場合には、売却によって支払いを完納する事になります。利用可能額を段階的に引き上げて行くので何度も利用すると元本が減らない仕組みです。

根抵当権の売却は難しい

権利を抹消する場合には、抵当権のようにスムーズに行かない事が多々あります。 契約解除に同意しない理由としては下記の通りです。 1.大きな取引先である事 金融機関が契約解除に同意しないのは、借入額を全て完済しても、根抵当権を使った取引は、やり取りする金額が高いので大口の取引を失う事になる為です。 2.手数料や違約金の為 理由の一つには、手数料や違約金が発生する可能性があるので、契約の打ち切りが難しくなっている事です。特に、複数の金融機関に対して根抵当権を結んでいる場合に困難となります。 3.建物の所有者と債務者が異なる場合 支払いする債務者が建物の所有者と違う場合には、借入金額が知らないうちに増えている場合もあり得るのでローン返済が進まなくなり抹消をする事が難しくなります。

抵当権と同等にする事で売却が可能になる

このままでは、根抵当権の抹消が難しいので解決に向けた取り組みが必要です。 1.元本確定を行う方法 根抵当権を消滅させたいという場合においては「未返済の借入金をいつまでに返す事」に対して、金融機関と不動産の所有者の間で明確にする事で、元本確定を行う方法となります。何度でも借り入れを行う事をやめて1度の借入金の返済を期限内に支払う事で、普通抵当権と同様に扱われる事になり、売却も可能となるのです。 2.不動産の売却金額が債務を上回っている事 スムーズに根抵当権を抹消する為には、残金を全て支払う事です。売却による一括返済する場合においては「売却金額が債務を上回っている事」が条件になっています。この方法が「元本確定を行う方法」よりも早い決着となります。勿論、金融機関の同意が必要になります。

根抵当権の抹消手続き

債権者への支払いが完了する事で、法務局にて所有権移転登記と抹消手続きを同時に実行します。その為の必要書類を紹介します。また、書類の中には有効期限がありますので、1ヶ月以内で完了する事です。場合によっては、司法書士に依頼しましょう。 1.登記原因証明情報 2.抵当権設定契約書 3.金融機関などが発行する資格証明書 4.資格証明書の委任状 5.不動産所有者の委任状 ※「抵当権設定者」の内容で、住所変更や氏名が変更されている場合には、登録変更が必要です。

まとめ

根抵当権の付いた土地を売却するのは、難しいのですが「元本確定」や売却による一括返済が可能な場合に、債権者である金融機関の許可がもらえる場合があります。専門的な知識のある不動産業者に依頼するなど、難しいとされる売却を可能に導いてくれます。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。