不動産を相続、売却した時の譲渡所得と節税



譲渡所得は売却額そのものではなく、購入時の諸費用や売却時の諸費用+控除額などから差し引いて計算します。その他、3000万円特別控除などの特別控除や特例の解説でどちらが節税に繋がるか解説していきます。

譲渡所得税

不動産を売却した時の譲渡所得に関しては給与所得などの所得とは別に住民税、所得税がかかります。なお、譲渡所得金額がマイナスの場合(買値より売値が低い場合)、譲渡所得税はかかりません。 譲渡所得税の計算方法は以下の通りになります。 譲渡所得 = 収入金額(譲渡金額)-(所得費用 + 譲渡費用)- 控除額 〇所得費=不動産の購入金額、購入時にかかった税金、仲介手数料、リフォーム代金やローンの利子など 〇譲渡費用=仲介手数料、印紙税、立ち退き料や名義書換料など

減価償却費

建物は時間の経過とともに価値が下がっていき、それに合わせて減価償却分を差し引きます。事業用か自宅等の非事業用、鉄筋コンクリート、木造、耐用年数などの細かい条件で変わります。

復興特別所得税

東日本大震災後に制定されたもので所得税に一律2.1%の税金がかかります。

所有が5年未満、5年以上の税率

〇短期譲渡(所有が5年未満) 不動産を売却した年、1月1日時点で、所有期間5年以下の場合は、所得税30%・復興特別所得税0.63%(所得税30% x 2.1%=0.63%)・住民税9%の計39.63%です。 〇長期譲渡(所有が5年超) 不動産を売却した年、1月1日時点で、所有期間5年超の場合は、所得税15%・復興特別所得税0.315%(所得税15% x 2.1%=0.315%)・住民税5%の計20.315%です。 譲渡所得税は5年目を境目にして税率が約半分になります。

マイホームの軽減税率の特例

この特例は10年を超える所有期間のマイホームなどに適用されます。6000万円以上の部分と以下の部分を分けて計算します。 〇6000万円以下の部分 譲渡所得 × 14.21%(所得税10% + 復興特別所得税0.21% + 住民税4%) 〇6000万円以上の部分 譲渡所得 × 20.315%(所得税15% + 復興特別所得税0.315% + 住民税5%)

3000万円特別控除

譲渡所得が3000万円以下の場合、税金がかからない【3000万円特別控除】を受けられます。夫婦の場合、夫、妻、それぞれに控除が適用され、持分割合次第で変わってきます。 持分割合は自己資金やローンの出資比率で決める必要があり、実際の夫婦の出資比率と持分割合が違っていると、贈与税がかかる事もあるので注意しましょう。

3000万円特別控除か住宅ローン控除か

3000万円特別控除、住宅ローン控除は二者択一で一緒に利用できず、3000万円特別控除を受けて2年間はどちらも控除を使う事はできません。そのため、どちらが節税になるか計算する必要がでてきます。 住宅ローン控除は年間最大40万円、10年間の控除で最大400万円になります。

3000万円特別控除が得なケース

住宅ローン控除で400万円の控除を受けられる物件に買い替える場合 【短期譲渡所得】 400万円 ÷ 税率39.63% = 約1010万円以上なら3000万円特別控除の方が得 【長期譲渡所得】 400万円 ÷ 税率20.315% = 約1969万円以上なら3000万円特別控除の方が得

まとめ

節税のポイントは物件の所有期間であったり、夫婦それぞれの持分割合で変わったり、特例や特別控除を上手に利用できるかどうかですので、計算してどちらが節税になるかよく検討する必要があります。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。