5年以内の土地や建物の売却は課税額が倍増!? 譲渡所得税の解説と対策



諸事情による家の売却やキャピタルゲイン(売買益)を狙った不動産投資を行う前に注意すべき事として、不動産売却時の譲渡所得税があります。購入後、短い期間で不動産を売却してしまうと、非常に高額な税金が課せられます。今回は、不動産売却で赤字を出さない為の税金対策について考えていきます。

キャピタルゲインとは

不動産投資で利益を上げる方法には大きく分けて2種類の方法があります。アパート・マンションといった賃貸住宅の家賃で収入を得る「インカムゲイン」と、物件を価格が安い時に購入し高騰したときに売却する「キャピタルゲイン」です。 「インカムゲイン」は、長期的な収益が見込めるミドルリスクミドルリターンな投資方法ですが、「キャピタルゲイン」には失敗のリスクを伴う上級者向けの投資と言えます。

譲渡所得税

バブル景気の時代には短期間のキャピタルゲインで大きな利益を得た方が多く、結果的にバブル崩壊による不景気のきっかけを作ってしまいました。短期間の転売による「利益封じ」、「高騰封じ」のため不動産売却を購入から5年以内に売却してしまうと、通常の2倍の譲渡所得税が課せられることになりました。 5年超の「長期譲渡」の場合:所得税15%、住民税5% 5年以下の「短期譲渡」の場合:所得税30%、住民税9% 期間に関する注意点として、5年経過した日に税率が変わるわけではありません。売却した年の1月1日現在での所有期間が5年以上経たなければいけません。

特別控除と軽減税率

短期間の転売に対し非常に高い税率を課せられることになりましたが、転売が目的ではなかったが、物件を手放さないといけなくなった方にとっても非常に手痛い出費となります。そんな方のために、救済措置として以下のような特別控除・軽減税率が設けられています。

自己の居住用財産

売却する物件が事故居住物件の場合、3,000万円の特別控除が受けられます。これにより、譲渡所得税自体が打ち消されて実質課税されないことがほとんどです。

物件買い替えの特例

自己居住物件として使用することに加え、新しい住まいを購入する「買い替え」を行った際に、以前の住居より高額だった時は課税されないというという特例もあります。

自己居住物件を10年超で売却

居住用の不動産を10年超で売却した場合、軽減税率が適応され譲渡所得の6,000万円以下の税率が14%に引き下げられます。

まとめ

キャピタルゲインで利益を上げるには、譲渡所得税について正しく理解しておく必要があります。不動産投資として物件の売却をお考えであれば、インカムゲインと併用して検討するか、譲渡所得税以上の利益を出すような価格で購入・売却を行うといった工夫が必要です。 建てて間もないマイホームを売却する際も、特別控除・軽減税率について覚えておくと、負担を和らげることにつながります。 不動産の売却、購入に関してお悩みの際には【株式会社日本不動産】までご一報ください。